用房屋創造被動現金流,包租達人分享四招租房心法

用房屋創造被動現金流,包租達人分享四招租房心法

秀威資訊2017-11-27 11:33


圖片來源:pixabay by ArtisticOperations

服務業是積極主動的行業,必須密切與人接觸相處,舉凡房屋仲介、保險經紀、汽車銷售和健康食品直銷業等,都必須隨時充實專業知識、完全熟悉商品內容,並且瞭解客戶的差異性,每一個客戶需要的產品不盡相同,才能知己知彼,達成銷售目標。而房屋租賃雖然與人接觸頻繁,但只要硬體條件達到設備妥善:供應水電、暖氣、洗衣、網路和停車位等一應俱全的程度,工作性質是再單純不過了。因為「住」是基本需要,每個人都需要住房,這是適得其所、包租與房客兩相得利的關係。

1.租金訂價合理,自然過濾出好房客

早期房租定價時,筆者會稍提高價錢,應付精明的房客,給予殺價的空間,滿足消費者貪便宜的心理。包租是勞動型態的工作再附加「價碼」的角力戰,勞心勞力,雙方互相為價錢拉扯成為「壓扁駱駝的最後一根稻草」。後來慢慢體會「定價合理」自然過濾出好房客的道理,因為真正的好房客是不會斤斤計較,佔那一些些的便宜而沾沾自喜。再深層地進一步想,房租的定價根據房屋所在地優勢條件而來,再精明的消費者不可能「又要馬兒肥,又要馬兒不吃草」,既享有便捷的環境又供給舒適的住房,如何還能在價位上否定包租的辛勞呢?

2.包租是適得其所、順其自然的藝術

早期租屋時,每逢房客搬家,壓力隨之而來,又要進行一連串的招租程序,又擔心租客嫌東嫌西、挑剔囉嗦,一再帶客一再遭打回票。一段時日後竟發生失眠的情況,才知是得失心太重,造成焦慮的傾向。

包租是一種瑣碎卻不複雜的工作,是一門「適得其所」的藝術,更富有「一個蘿蔔一個坑」的哲理。在自我調整過程中,以租客的心理試想而接受租客的顧慮,即使無法順利租出,也屬正常情況,「順其自然」的思想逐漸明朗。

有一種情況,也是收入較高的上班族房客的特點,只要能提供滿足一切需求,此族群並不計較房租價位,每當筆者帶看條件中等的房間,總會得到:「不是價錢的問題。」此類回應,久之,領悟到每一棟住屋或每一個房間,產品內容不同,租客自然有別,「船到橋頭自然直」。每種價位、每一處住所都會等到合適的主人,每一種類型的租客也都可找到落腳的「家」。

筆者在租屋形態剛轉型時,為避免租客流動率太高,須不斷地進行招租程序,訂定了至少須住滿一段時間的規定。深入經營後發現包租客的特質如流水,訴求是來去自如、靈活、富彈性、不願也有時不得受約束須住滿一段時間的限制―這也是吸引包租客、包租市場活絡、包租大餅令人想分食的原因。透視這層心理後,不再堅持「限租長期,謝絕短租」的僵硬規則,長期、短租皆是客,反而降低了空房率、維持租金價格一定的標準,只要能挑選到優質的租客,銜接安排巧妙,才能真正達成雙贏和互惠的局面。

包租房客數量的成長,伴隨思維的轉變、心態的調整,生活品質下降的魔咒才能消弭於無形。包租是自由業,等同在家上班,清閒時是假期,貴客臨門時必須展現機動性,無論晨昏,盡可能配合客戶的時間。有時房客晚上加班,必須在早上九點之前讓他看房,有時早上無法趕來,必須在晚上十點多,他下班後才帶看房。

「有人就有事」,往往正準備用餐,卻棄佳餚而去,因有人要求看房;約定看房時間已過,回來正要休息,卻要再度趕到租屋處,因房客延遲抵達;安排的事情與帶客看房時間有衝突時,必須以滿足房客需要為主,不可能讓房客配合自己的計畫去調整。記憶最深刻的一次,很久未見的好友,請我們在他家住一晚歡度周末,先生週五下班,一路塞塞塞,終於進入大城市市區,晚上七點鐘飢腸轆轆,正準備和朋友共享大餐,接到電話,一位女房客洗完澡,只穿了單薄衣服到洗衣房洗衣,將鑰匙反鎖在屋內,她說如果車鑰匙在身上,就開車去朋友家,無奈和房間鑰匙串在一起,只好向我們求救,我們只得和朋友致歉,路上買漢堡裹腹,好不容易安排的度假,乘興而來,垂頭喪氣而歸,悲哀又悽涼冬日微雨的晚上。有時不禁感嘆自由業其實不自由,必要時須隨時配合,生活品質打折扣,無法享有完整的時間,但隨著經營日久,不再受限於狹窄的思維,更能把握閒餘的時間充分運用,將心境調整到適當的狀態,不至於受房客影響而起伏不定,擾亂寶貴的正常生活。

3.租給好房客,當個快樂包租王

根據經驗,平均一間房讓五個人看過,能受到一位房客的青睞,也正可達成包租對房客精挑細選的標準。租屋戒急,急租容易失去判斷,可能會疏忽了觀察,多看人、多比較,自能看出房客優劣。

以筆者來說,在先生上班,雖非優厚但穩定的薪資基礎上,以對包租「寧缺勿濫」的原則而逐步進行,不致草率地不仔細觀察、詢問就來者不拒、照單全收。若是在維持生計的窘迫情況下,很難避免濫竽充數的情形。

案例分享3-1

Peter離婚加上失業,為償付開銷出租房間,因不瞭解慎選房客的重要,急就章租給沒有固定工作、靠打零工的夫妻兩人,妻子沒有工作,每天在家烹飪,大炊特炊,或是擅自取用柴米油鹽,讓Peter煩心不已。

更頭痛的事來了,房客的先生打零工有一陣沒一陣,第三個月的房租已拖欠十天了,兩人足不出戶、敲門不理,在Peter出門或夜裡熟睡時,他們偷偷到廚房覓食,過著像鼠般的生活。月終仍不見交租,眼看押金已抵銷租金,可是兩人仍無收入,更不可能找到住處,已緊迫不堪的Peter只有花錢請律師驅趕房客,才將這兩位瘟神請走。「一朝被蛇咬」,從此他認真地找工作,寧可朝九晚五辛苦上班,再也不敢出租了。其實如果能在與租客面談時,多一些考量職業類型、工作穩定性,觀察談話節奏、神態,甚至瞭解目前居處情況、租屋的動機這些細微處,相信都會增加瞭解人的個別差異,掌握辨識「人」的精確度。

4.善待好房客,獲得包租長久的收益

房客租屋除了事先知會是臨時性,如度假、即將買房特殊原因,或是找工作、先行落腳,等待工作地點確定後再決定住處等,一般房客選定租房後異動機率並不高,既來之則「安」之,對於入住者盡可能地配合善待,期望好房客能長期居住,將流動率控制在最低,因更換一位房客需增加空房和人力的成本。平均說來,如果每一位房客都能住上一年,那就是非常滿意的結果。筆者經營包租房屋多年,所需房客量大,才可達百分之百滿租的程度,如果僅是靠川流的新房客來來去去,那包租的工作是永不得清閒的。如同餐飲業,如客人來了一次就不再光臨,沒有回頭客、老顧客的愛護,必然無法長期經營下去,包租也是如此,讓每一位好房客都能持續地、長長久久住下去,才是真正考驗包租王的實力。

對房客服務的要求必須應答處理、投訴的要求必須傾聽、紛爭必須解除。包租是責任、榮譽、服務,是一份負責的使命感,「登門即是客」盡所能將房間完整介紹,滿足提供房客所需,達成租賃任務。服務的熱忱,源自對此工作的重視和瞭解其可貴性。曾聽過這麼一句話:「房東是天底下最好的行業」,包租並非具艱難度、挑戰性,更無需高技術、臨高風險,面對的事務並不複雜,假以時日即可駕輕就熟,是一份享有餘裕生活的工作,這份自得自在應是其他工作無法比擬的。

筆者經營包租二十載,接觸過數百位尋找住房的人,深深地以能夠為租客安置住房為榮。許多遠道而來為唸書、工作長期居住的房客、新移民或剛畢業準備找工作,暫時尋找落腳處的房客……,當滿足了住的需求時,從這些焦急渴望轉而輕鬆抒解的神情中,證明了包租工作的重要性。

案例分享3-2

筆者房客中有位男士為先鋒部隊,隻身來美三年,工作穩定後想接妻女來美團聚。包租經營居住品質的維護最為重要,因此對象多為單身,適度接納兩人同住。他尋問多處住房,沒有包租屋主願意租給一家三口,居住環境因人口眾多,會比較髒亂且影響安寧,最主要是造成其他房客的權益受損,本來是兩位房客共同使用一間衛浴設施,現在成為四位房客共享一浴,即使房租略增,但因三人擠一間房,生活非常侷促,房租只能象徵性調加以近人情,並且造成室友生活不便而起反感,實質上對包租並不能增加太多收益。

他再三懇求,以目前薪資,如租整棟房屋,最便宜的獨棟套房(studio)僅400呎(約12坪),有浴室、廚房、小餐廳,其餘的空間就是放一個床,租金至少1200美元,再加上水電、網路費用,一個月需負擔1400美元以上,扣除固定開銷,薪資所剩不多,無法支撐一家三口的生計。筆者經營包租必須平均顧全房客,盡所能考量整體,不得偏頗,這位房客入住一年,安份守己,令人印象良好,筆者經再三考慮且與隔鄰室友溝通,取得協調同意,破例接納了他的要求。如今這一家人已度過一年多的時間,漸漸適應此地的生活,日常作息的狹小空間已被生存的韌性克服,他們添了許多置物櫃,將衣服、日用品井然有序地排列,一張加尺碼的床幾乎占了房間大部份;平日先生上班開著舊車,將較好的車留給太太接女兒上下課;假日全家出遊,歸來必定提著大包小包,如果遇上長假期,他們會安排旅遊,每當看到他們一家同進出的和樂氣氛,筆者心裡湧現溫馨的感觸,印證了包租的工作是非常可貴,極富意義的使命感。

 


本文節錄自《包租女王──美國房屋租賃贏家實戰錄》,秀威資訊提供

熱門文章
你一定做過!「這樣尿」恐害膀胱出代誌 2姿勢有助改善
你一定做過!「這樣尿」恐害膀胱出代誌 2姿勢有助改善

TVBS新聞網

吳淡如口腔爆痛「一摸有硬塊」擔心是癌症 就醫檢查結果:存在很久了
吳淡如口腔爆痛「一摸有硬塊」擔心是癌症 就醫檢查結果:存在很久了

CTWANT

鎮瀾宮金媽祖「包銅」 顏清標:說非純金是侮辱信徒
鎮瀾宮金媽祖「包銅」 顏清標:說非純金是侮辱信徒

記者爆料網

《華燈初上》沉浸式劇場全新觀演體驗 10 種多重結局、12 月華麗登場 
《華燈初上》沉浸式劇場全新觀演體驗 10 種多重結局、12 月華麗登場 

LIFE生活網小編

5旬男疑不滿服務態度差 持麥克風痛毆服務生
5旬男疑不滿服務態度差 持麥克風痛毆服務生

CTWANT

台中獨居婦失聯友人心急報警 破門赫現她「遺體發黑」陳屍浴室
台中獨居婦失聯友人心急報警 破門赫現她「遺體發黑」陳屍浴室

CTWANT

無辜民眾遭三重警當通緝犯狂毆 他還原遭凌虐事發經過
無辜民眾遭三重警當通緝犯狂毆 他還原遭凌虐事發經過

CTWANT

5歲兒莫名高燒 竇智孔秒暫停工作「雲林奔回花蓮」:沒什麼事比家人更重要
5歲兒莫名高燒 竇智孔秒暫停工作「雲林奔回花蓮」:沒什麼事比家人更重要

CTWANT

薛楷莉曝病房奇蹟!病患心跳停止,母親趕到床榻前 心電圖竟出現跳動
薛楷莉曝病房奇蹟!病患心跳停止,母親趕到床榻前 心電圖竟出現跳動

中天電視

星二代瞞著爹現身高中校園 謝祖武表明粉絲身份喊話:「想和她合作!」
星二代瞞著爹現身高中校園 謝祖武表明粉絲身份喊話:「想和她合作!」

TVBS八點檔

妻突變兇「悶死3兒」還伴屍5天 男星痛苦10年到兒墳前跪哭:要等爸爸喔!
妻突變兇「悶死3兒」還伴屍5天 男星痛苦10年到兒墳前跪哭:要等爸爸喔!

CTWANT

女主播全裸泡湯…尪誤傳「無碼照」到朋友群組 她崩潰:股溝失守了
女主播全裸泡湯…尪誤傳「無碼照」到朋友群組 她崩潰:股溝失守了

CTWANT

每天坐著8小時,骨盆彎曲又緊繃!瑜珈大師:2個動作拉開肌肉,讓脊椎放鬆不再痛
每天坐著8小時,骨盆彎曲又緊繃!瑜珈大師:2個動作拉開肌肉,讓脊椎放鬆不再痛

良醫健康網

6縣市大雨特報!輕颱庫拉將生成 吳德榮揭「大迴轉路徑」
6縣市大雨特報!輕颱庫拉將生成 吳德榮揭「大迴轉路徑」

SETN三立新聞網

解封倒數!確診、隔離者「全補助」這類領近1萬 忘領就沒了
解封倒數!確診、隔離者「全補助」這類領近1萬 忘領就沒了

TVBS新聞網

星巴克買一送一來了! 明起「這時段」特大杯享優惠
星巴克買一送一來了! 明起「這時段」特大杯享優惠

TVBS新聞網

是你嗎!全聯這門市開出發票大獎 花百元買豆漿爽中200萬
是你嗎!全聯這門市開出發票大獎 花百元買豆漿爽中200萬

TVBS新聞網

你有這些症狀嗎? 網議6大「中風前兆」千萬別輕忽
你有這些症狀嗎? 網議6大「中風前兆」千萬別輕忽

台灣好新聞

這個動作,瑜珈大師自己天天都在做!只要3分鐘,強化骨盆、平衡內分泌,把體內廢物排光光
這個動作,瑜珈大師自己天天都在做!只要3分鐘,強化骨盆、平衡內分泌,把體內廢物排光光

良醫健康網

台南炸脆肉50元、蔥油餅加蛋15元 饕客「貼壁」搶排
台南炸脆肉50元、蔥油餅加蛋15元 饕客「貼壁」搶排

TVBS新聞網

豪宅淪爛屋1/「美河市」超糟屋況曝光 住戶控沒門鈴馬桶還成屎尿噴泉
豪宅淪爛屋1/「美河市」超糟屋況曝光 住戶控沒門鈴馬桶還成屎尿噴泉

CTWANT

台版華爾街之狼!高市刑大破獲假投資以鈦幣非法吸金集團
台版華爾街之狼!高市刑大破獲假投資以鈦幣非法吸金集團

勁報

存款族樂!3公股銀今起調高利率定存1.35%起跳
存款族樂!3公股銀今起調高利率定存1.35%起跳

Rti 中央廣播電臺

鐵皮廠大火揭52狗非法養殖場 飼主怕吵鄰居「割狗聲帶」
鐵皮廠大火揭52狗非法養殖場 飼主怕吵鄰居「割狗聲帶」

CTWANT

自小客跑山竟讓兒童爬出天窗坐車頂 網友:不要命
自小客跑山竟讓兒童爬出天窗坐車頂 網友:不要命

記者爆料網

孟耿如疑「婚禮歌手」造假 黃子佼求記者身份的新娘幫報導澄清
孟耿如疑「婚禮歌手」造假 黃子佼求記者身份的新娘幫報導澄清

東森綜合台32CH

MIRROR演唱會傷者已能自主呼吸 父曝最新病況:進食有這風險
MIRROR演唱會傷者已能自主呼吸 父曝最新病況:進食有這風險

CTWANT

新冠後遺症麻煩!「腦神經症狀」高達8成 嚴重恐持續數月
新冠後遺症麻煩!「腦神經症狀」高達8成 嚴重恐持續數月

TVBS新聞網

廖家儀帶姐妹捐血做公益 郭亞棠聲帶長繭近況曝光
廖家儀帶姐妹捐血做公益 郭亞棠聲帶長繭近況曝光

民視

變這麼強!鄭明典示警「中颱諾魯」很危險 對台影響曝
變這麼強!鄭明典示警「中颱諾魯」很危險 對台影響曝

TVBS新聞網

64
0
分享