文／李科諺
新北市三重區近期傳出建案鄰損事件，令各界熱議小坪數基地改建難題，這些小基地改建項目暴露出都市更新的挑戰。據住商機構觀察新北市政府數據，截至2024年11月中旬，新北市共核准587件都市危險及老舊建築物重建計畫，其中 220件為基地坪數小於100坪的「鳥籠危老案」。最小的基地面積僅14坪，反映出都市土地整合的困難。
新北市樹林區大同段855地號一案，基地面積僅14餘坪，於2020年6月核准。該案位於樹林車站商圈，周邊房市前景看好，新案價位約每坪4~5字頭。然而，由於該案地處巷弄，興建難度較高，且為第一種住宅區，容積率較低，可能影響周邊地主整合意願。
位於三重區菜寮段726地號的一案，基地面積僅約17餘坪，於2024年8月通過。該案受惠於台北市房價外溢，重新路一帶新案行情上漲，整體由於改建新案價位頗具支撐力道，吸引大小建商進駐三重舊市區尋求整合機會。
大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶認為，自住民眾應慎選此類小基地建案，因為施工不易，且營建成本高昂。
住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨提醒，危老案因有容積獎勵的落日條款，且無需完整街廓即可成案，提高了地主申請的積極性。然而，許多危老案核准後因營建成本高昂和缺工問題，遲遲無法開工，導致地主與整合者雙輸。
新北市的「鳥籠危老案」凸顯了都市更新中土地整合的困境。雖然危老政策鼓勵重建，但小基地案件面臨的挑戰不容忽視。在土地整合不易、營建成本高漲和缺工的背景下，小基地危老案的風險較高，建議地主與民眾在選擇此類案件時應謹慎評估。政府應考慮如何協助解決小基地改建的難題，確保都市更新能夠順利進行。
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