SWAY談房市投資——重劃區、店面、地上權
重劃區怎麼買？投資店面是死得快還是賺得多？地上權物件能不能碰？雖然大家都知道「投資當搶快，自住要仔細」，但真正入場和脫手的時機要注意哪些重點？眼睛要睜亮、心態要擺正，即使賺不了大富大貴也能保你買屋平安。
「瞎咪！空頭戰將Ｓ大要講投資？」
大 家都說我Sway只會唱衰「喊空」，好像天生跟建商、房仲跟投資客有仇似的，老是爆料講人家壞話。其實並非如此，我並不是一竿子打翻全天下的房產業者，目 標只在於打擊黑心。以前從不談投資，是因為只要談到房地產投資，就是一堆黑心老師當道，坊間好幾萬的天價課程，盡是講些短線快進快出，教你大賺黑心財的非
法手段，令人不齒。長期的房地產投資，必須是手段正當的投資理財工具，房產界的良心教授張金鶚老師也有三間房，其實靠的就是以時間累積，這算不算投資？也 算，但這是建立在自用基礎上的投資，跟短進短出甚至政商勾結賺黑心錢大不相同。
投資客都是怎麼玩，我清楚得很，現在你也應該要懂點門道，這不但有助於建立正確的風險觀念，若哪天真想在熱門重劃區買屋自住、買間店面投資，甚至對現在正流行的地上權商品動心，先知己知彼，才能安居樂業，不賠上一屁股。
重劃區怎麼買：搞懂投資客才能挑到好物件
要了解如何在重劃區買屋，必須先了解建商與投資客的想法。建商特愛重劃區，畢竟可以逢低買進套利的機會難得；投資客也愛重劃區，因為能夠大量一次性操作多戶的賺錢機會不多，獲利時間短、金額高，也因此雖有超高的套牢風險，但仍前仆後繼、樂此不疲。
套牢的也很多，被法拍的也不少，被國稅局抓到的更多，只是他們沒說。
不論任何機構所做的土地價格調查，重劃區的土地在初期都會是呈現拋物線向上，到了成熟期後就會持平、轉下或隨大盤起伏，所以建商及專炒土地的投資客，這輩子 都在找新重劃區，在早期抓住向上的趨勢就能大賺一票。如果錢夠多，玩土地投資的獲利比玩房屋高上好幾倍，但我要再次慎重提醒：如果你子彈有限，手上只有
「少得可憐」的幾百萬或一千多萬，家裡還有老小要養，放棄吧！你絕對玩不過大咖炒手，縱使想卡個畸零地來玩，作夢的機會仍高過於可能的獲利，尤其重劃區的 特性是有大片土地可自行開發，建商根本懶得去整合小塊畸零地。
簡單來說，重劃區是這樣操作的：圈地作都市計畫、禁建禁買賣、計劃完成、道路等公設完成、土地發回，接著就可以自由興建、買賣，政府或重劃單位也可以賣地。
一個新的重劃區，多半會有三成的抵費地(註1)公開出售，所以，專業投資人最愛的，就是不大不小的重劃區，比如像板橋的新板特區或是新莊的副都心重劃區。而 公共設施的內容，更成為評估此重劃區的重要項目，像台中七期的公共設施是市政府跟市議會進駐，這都是建商最愛，畢竟台北市信義計劃區已經是標準範例；而淡
水的淡海新市鎮，啥也沒有，只有喊了十年還在喊的輕軌，土地太多也很難炒，只有大型金控級建商才有本事耗上三十年。至於台中的黎明重劃區，只有高速公路， 沒有政府機構來撐腰，炒完土地就會有一堆投資客快閃脫身。
(註1)抵費地：重劃區土地規劃成建地時，除了部分土地發還給原地主外，會有約兩成土地用作道路或其他公共設施，剩下約三成土地就是政府的抵費地，標售後所得即作為都市計畫費用。
大型建商進場：土地炒手的訊號彈
重劃區有沒有前景，其實很容易看懂，重劃區房屋的未來價值也是根據相同的判斷方法。建商或炒地大咖，有著 上達天聽的人脈關係，當地方政府準備要劃一大片地作新的都市計畫，他們早就準備好下手，這時現況是荒地一片，土地一坪可能只要幾百元，就可以幾千、上萬坪 的買。這種獲利最高，但要用幾十年的時間跟政府耗，要有改朝換代幾次輪替、政策可能凍結、轉彎的心理與財力的準備。
等到重劃確定，開始禁 建禁買賣，中型的炒地咖也會跳進來買，這時地價稍貴，而且因為禁止過戶，買賣合約有時會因為地主死亡、政府推拖拉、分配不均、政黨輪替等等因素，而造成血 本無歸，比如新莊的塭仔圳重劃區就是一例，一綁三十年就過去了；就算是現在投資客最愛的新莊副都心，當初也是綁了二十年！這些投資客就綁個「預告登記」，
並跟地主簽下未來才過戶的合約，此時風險極高，玩的人較少，多半只有金控級等財力雄厚的建商願意試試。
玩土地的人都知道，命要夠長、錢要夠多，才可搏得大富大貴。
等到重劃完成開始賣地，小咖的投資人看到訊息也會跳進來買，如果此時有「寶佳」這類蓋平價住宅的大型建商購地，就是買地訊號，因為這類建商買地就是要推案，他們一次不會買多，案子推完才會再買下一批土地。
大 型建商買完後如果進一步吸引「中悅」或「國泰」等豪宅級建商購地，對土地炒手來說也是一種買進訊號，如果你投資的時間夠長，可以等到這些建商準備推案後賣 掉土地，不然，萬一大坪數、高總價的房子一推出，如有滯銷的狀況，土地也很可能同樣滯銷，因此，比較安全可以落袋為安的方法，是在這個階段賣掉。
對土地有了基本認識，接下來聊重劃區的建案。只要重劃區面積不是太大，前幾個建案都會是投資客的天下，賣得很快，如果重劃區內又有重大交通建設或中央級政府單位進駐，銷售速度就會更快些，有的甚至不用打廣告一天內就可賣光紅單。
這些剛開始推的產品，地點上都不會擁有永久景觀，完工後看出去一定都是別人的房子或高架橋，地點也一定不是靠主要道路，更別講面公園、面綠帶、面學校，有 時候還會面加油站、看得到墳墓等，建商總是先把較差的土地推出去，以後才有好地可拉抬房價，這些房屋一律好看不好住。雖然建材次等，但價格也相對便宜，這 是建商對市場丟出風向球的作法。
比如桃園的青埔重劃區，整個大青埔的第一個案子，並沒有大成功，雖然價格低、地點差，但因為當時並不確定青埔的高鐵特定區是否會如期釋出，所以當投資客也不愛時，案子是掛的，後來才解套。
投資客連產品都不研究就進場，就是圖個「快」，建商當然也很「敢」，近幾年這類的案子，都敢創造出新天價，反正他手上多的是投資客的名單，有客戶可撐盤。
初生期買屋、茁壯期賣屋
所以，重劃區的炒房階段分為：初生期、茁壯期、穩定期、收尾期。
初生期就是重劃區分回地主後，第一批建案雨後春筍的上市；茁壯期則是初生期成功後，房價續漲期間；穩定期間視重劃區的大小而定，重劃區越大，穩定期越久。而收尾期就是土地快推光了，會有一波房價的大拉抬，最後推案的土地總是較精華，房價容易塑造。
投 資客自然會在初生期時搶先購入，因為房價最低、獲利機會最高，職業級的投資客會在茁壯期賣掉，縱使是黑心建商產品、格局爛，反正總有想賺錢的投資人會搶入 市，房屋多能脫手。到了穩定期，房價已經不太會漲，只能隨大盤起伏，此時購入要等到收尾期才能收割獲利，所以專業的投資客會撤走，好讓笨蛋菜籃族、道聽塗 說族進場。
初生期或是茁壯期，買賣的內容都是預售屋、紅單屋，景氣稍好時，新成屋也是投資買賣標的，如果遇到政府打房或是景氣不好，就易淪落蚊子屋，要過個三、五年才有可能讓自住客住滿，當然，像淡海新市鎮這類蚊子屋，沒有個八年十年，難以解套。
例如台中七期初生期，聯聚建設推出聯聚和平的豪宅案，創了當地的新天價，當時市政府、市議會離完工仍遙遙無期，附近也是荒煙蔓草，區段行情每坪僅十萬出 頭，建商硬是將每坪價格推到二、三十萬，你敢衝？敢衝的人或許賺到錢，但必須負擔養屋成本，比如高額的管理費與無人居住依然會發生的修繕費。敢住的人也要 面對十年下來，整個重劃區的吵雜工地現況。
初生期可遇不可求，因為建商發現一旦建案大賣，調價的速度也會很快，馬上把初生期的機會一次漲 足，市場就會進入茁壯期甚至是穩定期，比如台北市奇岩重劃區，第一個案子推出，馬上就升高到貼近市場行情價，快速賣完後第二個案子馬上調至歷史新高，所以 只有買第一個案子並且跑得夠快的投資客有機會賺一筆，但套牢的更多。
茁壯期買入的房屋，如果運氣好也賣得掉、賺得到錢，畢竟有建商幫忙撐 盤，至於好不好賣，就要看產品本身了。比方說，建案正前方的土地，要注意是不是正在銷售期的預售屋，最好是已過施工期、大致完工的案子，才好判斷景觀好 壞，若窗景能保持開闊會比較好脫手，如果運氣不好，新建案接踵而至，待售時間就會拖長，像現在的新莊頭前重劃區、內湖五期重劃區，甚至台中的七期重劃區
等，一堆「面壁思過」的房屋，而因為鄰棟接二連三蓋高樓，景觀太差，想脫手並不容易，獲利自然大減。
投資房不經久放，一久就會舊，舊了就沒利潤可言。從這點來看，穩定期推案的建商，或是買在穩定期的投資人，想賺錢完全靠運氣，但若是自住需求，此時購屋反倒適合，因為重劃區的建設大致抵定，公共設施大多完成，建商搶建的施工噪音也已減少，購屋人更可以確定窗景為何。
不 過，各階段期間的長短，無人能控制與預測，一切交由市場買氣來決定，比如台中的烏日、苗栗的大埔，一開放推案，先機只有前二個建案，而可售出獲利的運作時 間更是短到只有三個月內，也就是你一買就必須馬上賣掉，所以是超級短線，多數上車的投資客都必須等到土地快蓋完時最後拉抬，才有機會脫手獲利，這個完全看運氣。
穩定期推案能賺大錢的機會不多，利多包括比如隔壁建案推出天價豪宅並且銷售長紅、公共建設如捷運線終於開挖看得到未來、甚或是政府推出有利房市的方案等 等。林口就是一例，現屬穩定期，機場捷運已不算未來利多，老早就反映在房價，而合宜住宅、選手村日後變社會住宅等，不管房價還是量體，都足以影響自住客接
手投資房的意願，對房價也會有破壞性的影響。竹北狀況也類似，台大校區要來不來沒個準，竹科又取消股票分紅，整個竹北早就過了投資的最佳時機。
多數職業投資客並不會在穩定期出手購屋。想當個賺錢的投資客，就必須短投、長期持有或投資兼自住，短投者必須認清投入的時機與擁有賣出的決心，見好就要收，風向不對也要認賠出場，否則斷頭的損失更會大於賠錢的出售。
【未經授權，請勿轉載！】
