爛尾樓的前世今生 (上)

爛尾樓的前世今生 (上)

Rti 中央廣播電臺2022-08-08 15:00

最近,中國的樓市和銀行業迎來一轉毀滅性的大風波。由於爛尾樓的持續出現, 而建商遲遲無法復、完工,由江西景德鎮起民怨四起,「停止繳納貸款」的集體行動正醞釀和蔓延到整個中國的爛尾樓業主,在中國,至少近20城150個社區的業主表示將不再還房貸。如果問題得不到解決,停貸潮繼續持續蔓延,將重擊房市,屋主、房企、銀行同受其害,更危及金融系統穩定。

為何爛尾樓停貸會對金融及銀行業造成巨大打擊?因為爛尾樓往往會造成銀行壞帳。而房貸便是銀行填補損失的一大方法,銀行借給開發商用以建設的資金本就由業主們的房貸填補,而民眾停止支付房貸便會使銀行造成巨大的壞帳,所以全國集體停貸,便會使銀行及金融界承受難以想像的損失。這可說是爛尾樓受害者們用躺平對抗自身巨大損失的最後招數。

中國的爛尾樓可說在改革開放後屢見不鮮,但爛尾樓的本源其實是在香港—「樓花」。「樓花」是預售屋的統稱,是一種投資工具不動產期貨,指預售的尚未完成的地產發展項目。房屋預售許可證則俗稱樓花。樓花起源於1953年底,由霍英東在香港油麻地公眾四方街(今眾坊街)新樓建案時,首創動工興建前先交訂金、分期付款方式售屋,付錢等建成有如開花結果,因而稱作「賣樓花」。而台灣則是1960年代後期開始以「預售屋」手法銷售房屋。

香港的第一個爛尾樓的出現是在1960年,當時大角咀富貴大廈因建築費超支,成為香港首個「爛尾盤」,最後要由業主填補超額費用。而曾作荷李活取景俗稱「怪獸大廈」的鰂魚涌海山樓亦曾成為爛尾樓。發展商當時原本計劃興建名為「百嘉新邨」的項目,後來發展商失蹤,最終由5間財團合力,改為興建海山樓、海景樓、福昌樓、益發大廈及益昌大廈共5座唐樓。而在2003年,元朗茵翠豪庭及屯門小欖愛琴灣於興建時,正值香港樓價大跌,發展商一度陷入財務困境,高層更捲款逃離,而項目最終獲得重新融資而順利落成。

在歷年發生了多次爛尾事故後,香港政府修補了預售屋的制度漏洞。現時香港發展商在賣樓花前,須要確保已全數支付地價,以及證明有能力支付建築費,才能取得「預售樓花同意書」。此後,香港雖然曾有發展商傳出財困甚至爛尾風險,但再未出現過真正的「爛尾樓」。 近年較具爭議的是何文田的「傲玟」項目,在數度延遲交樓後,這個樓盤被地政總署取消了售樓紙,而未賣單位則改為以現樓發售,已購買樓花者可選擇完成合約或取消成交。由此可見,香港的樓花監管制度大致上能保障買家免因「爛尾樓」而蒙受損失。

香港的樓市買賣機制在經歷過多次爛尾危機後,慢慢在預售屋的範疇越趨完善。雖然香港樓價居高不下,但樓市在某程度上在預售屋的保險機制十分健全,可以有效地保障業主的合法權益。筆者認為中國政府可在此方面借鑑香港的預售屋制度,從而避免繼續出現樓市爛尾潮而再為金融及銀行業帶來動盪。

作者》阿朵 香港大學生。參與反送中運動,目前在台。

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