黑心仲介勾結投機客,我的房子被賤賣啦!遵守這7點,詐不到你...

黑心仲介勾結投機客,我的房子被賤賣啦!遵守這7點,詐不到你...

財經傳訊 2020-12-31 15:47

電視媒體邀請林茂樹上直播節目揭穿這場堪稱完美騙局的媒體,他在節目上還原了這個詐騙集團涉案人面目及令人嘆為觀止的詐騙手法,媒體也整理了他敘述的險些受騙流程,畫了一張「超完美詐騙,讓你有房變沒房」的詐騙實戰流程圖。

這個根據媒體報導,以陳國帥為首,中華地政士事務所為根據地的集團,其實從二零一八年往前推算六、七年,就已經用同樣一套詐騙手法「偷」了許多人的房子。

他們鎖定五九一房屋交易網上的自售屋主為對象,因為自售屋主為了省仲介費,不透過仲介公司居中撮合,相對而言也就少了安全裝置。其次,被鎖定物件的貸款必須已經清償並塗銷抵押權設定,如此一來,銀行審核這個安全裝置也會被拆掉,且過戶之後要準備一筆錢代清償,一旦賣方被通知去領清償證明,事情馬上就會穿幫了。

誰來買這些房子呢?假買方從來不缺,以這個集團來說,就有員工專門扮演假買方,林茂樹指控,光是該集團一位林姓員工,就買過二十幾間房子,此外,他們居然還架設購屋網,徵求人頭。

到了簽約的時候,這些假買方會要求由他們指定的代書辦理所有權移轉(過戶)相關事宜,這時候,如今已經被依違反地政士法及地政士倫理規範除名的中華地政事務所沈姓代書就會現身,如果賣方還堅持自己找代書,賣方找來的代書說不定還會被恐嚇呢!

等到沈代書現身的時候,這張網已經織得更密,賣方也更難逃脫了。他們會讓賣方簽一份厚厚的合約書,合約書裡隱藏了眾多看似尋常,實則暗藏玄機的陷阱,比如說,買方只要付一、二成款項就可以辦理過戶、買方三個月之後辦理交屋等等,即使賣方稍有警覺,多問了一句為什麼要等三個月,得到的也就是要去美國一趟等等聽似合理的理由。

一般人買了房子,應該是迫不及待,等著交屋吧?詐騙集團要拖到三個月,是因為他們得要辦抵押權設定、信託給抵押權人、向銀行或錢莊借款,然後從容地逃之夭夭。

一點都不用懷疑,我早在參與這個事件的調查採訪之後,就已經起意用這個書名寫這本書的。要知道,每一間房子的背後都有一個辛苦與幸福交雜的故事,是成就,也是對人生的期望,想不到有一天屋主要賣掉它們的時候,錢才拿到一點點,房子已經不是他們的了,真是情何以堪?

這些犯罪嫌疑人從賣方準備要賣房子後的第一個舉動,也就是要自售,或是要透過房屋仲介公司幫你賣房子開始,就用二分法把賣方分了類。自售的,繳完了貸款又辦了抵押權塗銷的,房子最容易偷,是金雞母。至於交給仲介公司賣的,因為仲介公司會做產調,有規模的甚至從委託、銷售、簽約、用印、完稅到交屋都有人把關,鑽不出縫,那就碰都不碰它。

不論你對房屋仲介公司有多少成見,自從有了不動產經紀業管理條例規範與約束之後,除了本書裡一再提及的「賺價差」外,大多數從前被貶抑為「牽鉤仔」時代的不好作為都少見了,只要選對公司與經紀人,至少不會有房子都被過戶了,你還滿懷期待地等著對方把錢匯進戶頭的事情發生。

網路媒體也製作了一張「七大『房』線,詐不到你」的圖表,這張圖表非常實用,如果你正想賣房子,又擔心房子被騙走,請一條條看完它。

第一點,請審慎挑選刊登平台,人多的不一定是好地方。

第二點,聽到買方開了比你預期還高的價格,不要高興得太早,和房子一一順利詐騙得手之後的驚人利潤相比,開價只是一碟小菜。

第三點,就算貸款都還完了,也不一定要辦抵押權塗銷,讓有心人摸了底。而依照你期望的賣價,來做房屋的抵押設定登記,把房屋抵押權設定給自己的親人,也是防範自己落入陷阱的妙招。

第四點,若買方指定代書,賣方也可以找自己的代書,用雙代書的方式進行,自己信得過的代書,可以協助安全把關。另外要辦理價金履約保證,款項入信託專戶。

第五點,除不同意買方自行過戶外,合約中要約定,買方的自備款付清,且金融機構貸款金額確認,完成對保作業,才可以過戶跟貸款設定併件辦理,若買方不貸款,或貸款金額不足支付尾款者,過戶前就要將差額款項支付到價金履約專戶。

第六點,不接受買方用房子向民間業者貸款。

第七點,尾款沒收齊,不點交房屋,這一點要堅持。

林茂樹說他算是買賣房子極有經驗的人了,連這樣的人都差一點被騙了,何況是沒有太多經驗的屋主?有人賣房子賣到房子沒了,現在還揹了一身債。

所以,你可以選擇用自售的方式,省下仲介費,也許屋主也會多放一點價格給你,但是一路若有風吹草動,你都得提前聞出氣息。當然,找品牌與規模較大的仲介公司幫你賣房子,除了有團隊聯賣、精準配對、漏水等保固保障外,最大的好處是有心人偷不走你的房子。

如果你夠細心的話,會察覺「薔爸」林茂樹踢爆的集團式詐騙事件裡,假買方確實支付的第一筆款項(二百萬元)是匯進銀行履約保證帳戶裡的。照理說,履約保證是由公正第三方機構監督雙方付款與過戶流程,再執行價金收受與撥款的制度,理論上應該可以防範房子被偷偷過戶,但在賣方還沒有收到錢的狀況,林茂樹的房子怎麼差點就被順利偷走了呢?

履約保證出包的事,還有牽扯金額更大,更讓你瞠目結舌的事例,後面再一起說。

 

賣多少,才合理呢?

黑心仲介勾結投機客,我的房子被賤賣啦!

TIPS

  1. 參考實價登錄出價,但小心選擇性揭露
  2. 你可以任性開高價,但小心經紀人把房子「冰起來」!?
  3. 專任約好?一般約好?
  4. 低買高賣,投機炒作標準套路
  5. 一個人去簽約的風險

本文摘自財經傳訊《是誰偷走你的房子?:一次看懂房地產交易陷阱

作者:楊欽亮

出版社:財經傳訊

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