是賣房契還是賣身契?買房簽約前,搞懂藏在特約條款與付款條件...

是賣房契還是賣身契?買房簽約前,搞懂藏在特約條款與付款條件...

財經傳訊 2020-12-31 15:41

是賣房契還是賣身契?

—貓膩藏在特約條款與付款條件

一趟人生,我們會簽下多少約呢?簽過的合約裡,有幾份你是從頭到尾一字一句看過的、思慮過的與思考過的?我看過這樣的形容:不平等的社會裡,所謂的「合約精神」,就是「弱肉強食」。這種說法也許極端了,但是如果不懂得保護自己,你也怪不得那些「強食」者。

動輒攸關數百萬、數千萬甚至上億元的房地產買賣合約,算是最難看懂的合約之一了,偏偏這份合約要是簽出了差兒,代價又是那般昂貴。才會說,簽房屋買賣契約,就算不多帶顆心,也要多帶副眼鏡。

幸好教你簽約的書,總是找得到的,想看懶人包,這裡就是了。

  1. 簽約建物門牌須和你看的房屋一樣。
  2. 土地及建物謄本必須是當天的。

雖然付斡旋金或定金前已看過土地、建物謄本,但在簽約時仍須再調閱當天的土地及建物謄本,產權或借貸設定中途有異動,也就是發生假扣押、假處分等限制登記情事。

  1. 確認簽約人是否為所有權本人;若本人未能出面,應提出授權書。
  2. 了解房屋是否仍有租約存在,以免因買賣不破租賃,無法交屋。
  3. 各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚,通常買方須負擔契稅、代書費、登記規費、保險費(火險及地震險)、貸款代辦費;而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。
  4. 附贈設備須註記清楚,以免衍生交屋糾紛。
  5. 若建物含有車位,須注意車位能否單獨移轉。
  6. 交屋日應約定清楚。
  7. 應請承辦代書確認賣方抵押權借款金額及實際應清償金額,並記錄於契約書上,同時應於特約貸款中明訂賣方抵押權債務清償及塗銷之方式及期限。(作者整理)

簽約之前,一定要核對房屋身分,確認買賣標的確與土地、建物的謄本及權狀完全相符。就像懶人包裡寫的負責任的房仲業者在簽約時,會先去調當天的謄本,避免賣方神不知,鬼不覺地把房子拿去抵押了。

(圖片來源:資料圖庫)

 

其實,內政部已經頒布了「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」,而大仲介公司的合約也努力保障了買賣雙方的權益,大多數契約條文的意旨也相去不遠,我覺得比較值得你花費精神的,會在「特約條款」與「付款方式」這兩處條文上。

根據《民法》三百五十四條規定,賣家必須對買家負起物之瑕疵擔保責任。擔保什麼?擔保出賣物不會滅失,或出賣物不會減少價值,所以海砂屋、壁癌、漏水、凶宅,都會讓出賣物減少價值,原屋主都必須負責。但是很多賣方會在特約條款中跟買方約定「現況交屋」,也就是他的擔保責任只會到房屋移轉交付給你之前,接下來房子出的問題,他就沒有責任了。

雖然法院有過判例,即使是契約上有加註現況交屋,只要買方在交屋後五年內發現瑕疵,並在半年內通知屋主,還是可以依法請屋主擔起瑕疵擔保責任,不過買方也必須有充分的理由,證明自己被隱瞞,有構成「陷於錯誤」的要件。

另一個要特別注意的地方是付款方式,約定什麼時候該付什麼錢,一定要思慮清楚,不要屆時該付什麼錢了,卻拿不出錢來。

我有個朋友,每天心心念念的就是買間房子。有天,他告訴我說,「我已經買房子了,你可以好好想想該送什麼入厝禮了。」我大吃一驚,因為這個朋友手上的現金有多少,我多少聽聞過,發願要買跟真的去買是兩件事啊,他不會搞不懂吧?

果然,買賣契約簽下不久之後,他就後悔了,因為他本來就沒有足夠的現金,只是仲介經紀人知道狀況後,不但沒有摸著良心勸退他,還建議他向銀行辦信貸。這位朋友離開仲介公司之後,腦袋才逐漸清醒過來,他想反悔,但是不僅定金要被沒收,還得賠償成交總價百分之三的違約金和仲介費,房子沒買到,幾十萬現金都要被沒收。

幸好,這件事由於兩方處理上都有瑕疵,後來雙方各退一步解決了。

所以,買房子的時候,每一個動作,每一筆錢都要盤算好,夢想會被偷走,許多時候你自己也要負責任。

 

本文摘自財經傳訊《是誰偷走你的房子?:一次看懂房地產交易陷阱

作者:楊欽亮

出版社:財經傳訊

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