住展評論:人口轉負提前報到 長線房市敲警鐘

住展評論:人口轉負提前報到 長線房市敲警鐘

住展房屋網 2018-09-06 09:39

【文/住展房屋網】根據住展雜誌最新統計,截至八月第四週,北台灣房市推案量已超過7,500億,和去年全年北台灣推案量差距僅850億。住展房屋網企研室統整各區預推建案訊息更發現,九二八檔期似乎比上半年三二九還熱鬧;兩年前就爆衝的江翠北側,這兩年土地標售成績斐然的土城暫緩及新店央北,或再度加溫的桃園八德擴大、高鐵青埔,甚至是蟄伏好一段時間的二重疏洪道兩側特區,今年第三、四季前後都有不少新案準備進場銷售。

何以最近這一年來,建商推案突然如此奮發?目前主流說法為:一、去年部分業者讓利後拉起買氣、市場氣氛好轉,業者紛紛解讀為市場已築底,加上經濟狀況已好轉,因此業者轉為樂觀,開始推新案;二、前幾年容積獎勵上限新規定及雨遮不予登記新制,所引發的建照申請潮,陸續在這一、兩年內會或將到期,因此需盡快擇期推出,而比較起來,今年確實是相對不錯的時機。

另外也有人認為,建商要有穩定入帳業績,本來就得定期推案銷售,甚至購入土地原料,否則無以為繼。這樣說當然有理,但住展房屋網企研室指出,這波推案大潮,不光是上市櫃建商參與,一般非上市櫃業者也動作頻頻,而未公開發行股票的業者,照理說並無入帳業績壓力,大可參照景氣或時機推案。因此近期推案大增,一般認為,還是和近期市場氣氛及經濟狀況較有關。

不管原因為何,今年推案量暴增已是事實,也代表未來半年到一年時間,房市供給將再度呈現爆炸狀態。於是,就有人開始擔心未來的供需狀況,再說更白一點就是,供過於求的狀況將會發生。

會有這樣的憂慮,主因不僅是短期供給大爆量,更是基於台灣未來的人口趨勢。當然有關少子或高齡化,坊間近年討論很多,一般認為對房市終究會有影響,只是影響程度和方式如何,則眾說紛紜。但無可否認,如果是總人口數減少,就算房市投資客真的全回籠,需求能量還是不可能回復到過往水準,那麼未來的市場供需出現劇烈變化、進而影響價格的機率,確實就會大大增加。

尤有甚者,由於近兩年生育率低於預期,因此國發會最新報告修改先前預測,指出2022年台灣人口負成長就會提前達陣。這個聽來令人擔憂,但也無計可施的訊息,或許才是今年以來,房市業者拼命推新案的重要理由之一?畢竟趁現在人口數還沒開始負成長之前,真的是先推先賣就先贏。

的確,只要能在三到五年內回收,就還不至於受到人口減量、負成長的衝擊,加上目前資金氾濫,利率又低,真的沒理由不趁現在推案或購地儲備原料。不過住展房屋網企研室認為,對未來的房地產或居住市場而言,人口量減提前發生,確實是項警訊;以這幾年迅速擴張的房屋供給量,再加上現有閒置空屋量就已不少,一旦剛性需求量減,則房市供需勢必將出現劇烈震盪。 

 
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