撰文:劉育菁
2017年全台灣房地產成交量26.6萬戶，年增7%。兩位房市專家對後市看法迥異：李同榮樂觀以待，顏炳立直指現狀是「溫水煮青蛙」。不管你傾向哪一派，都該學習估算合理價。
台灣房地產市場自2014年見到高點，是否已經止跌回溫，至今眾說紛紜。戴德梁行董事總經理顏炳立1月表示，很多人預測房市2017年會落底，他只能回以「碗糕」二個字（意指不可能），理由是現在的房市沒有重大利空，沒有恐慌性殺盤，就不會見底。
他直白地說，2017年房市這麼冷，是因為人性的貪婪，屋主想賺多、買家想便宜，永遠沒有交集，而2018年也不會有太大改變，「讓利、跌價、量縮」不可免，房市只能用「坡很陡」來形容。
不過，吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮持不同意見，他樂觀說，指標區域的台北市大安區，2017年第4季成交量已經落底，若2018年台北市房價持續盤穩，就可確立北市房價脫離谷底。
二大房市專家對2018年房地產是否落底，看法截然不同，目前市場預估，台灣最快6月即將升息，究竟房地產何時會止跌回升？買賣雙方要有什麼因應策略？《Money錢》分別邀請顏炳立及李同榮細說分明。
顏炳立：今年是讓利、降價、量縮年
2014年下半年提出房市將經歷「8年寒冬」，顏炳立指的是「前4年緩跌，後4年盤整」。回頭來看，房市從2015年開始起跌至今已進入第4年，也是緩跌階段的最後一年，可以確定的是，明年（2019）一定比今年更好，因為更接近谷底了。
這一波房地產高點約落在2013下半年至2014年上半年間，後來2年看空聲音才慢慢增大，並引發2016年的「讓利風」，其中又以開出4字頭的板橋「江翠ONE」預售案最具代表性。
預售屋的價格類似「期貨」概念，從建商從開始蓋房到完工交屋，快則2年半，慢則3年，因此預售屋成交價就是重要的指標，如果連預售開價都無法往上衝，代表建商對市場看法保守，因為只要預售一降價，會壓迫銷售中的新成屋，再進一步壓縮中古屋的價格。
顏炳立堅持「2017年房市不是底部、2018年要再觀察」，依據的是官方的買賣登記移轉棟數（成交量），「雖然成交量是落後指標，但從成交量的變化的確能找到房地產落底的訊號。」他強調，根據內政部2016年買賣移轉登記棟數統計，全年成交量為24.5萬棟，2017年成交量26.6萬棟，成長約7%。
年成交量30萬戶
才是關鍵指標
2016年的新低量，推估是因建商都抱持以拖待變、遞延推案的態度，投資客也傾向延後交屋，受到「該交屋而未交屋」的遞延影響，推升2017年成交量，因此，不能排除多出的2萬戶交易可能是「虛胖」，因此必須再搭配2018年成交數據，才能確立底部。
他說，2018、2019年的成交量多來自2015～2016年預售案，是建商讓利最兇、也是自住買方出手的時間，若2018及2019年的成交量再回到24萬～25萬棟間，幾乎就能確認「虛胖」的案子已被消化，並確認這是底部量。
「即便確認底部，也不代表馬上起漲。」過去10年，台灣房產平均每年交易均量在35萬～37萬戶間，若成交量無法放大到30萬戶，代表人氣尚未從量縮慢慢進入盤整期，而盤整期才是自住客可以安心進場的時間點。
顏炳立認為，目前市場就像「溫水煮青蛙」，除非出現大利空才可能加速趕底，否則疲弱是常態，預估價格再跌1成才會有明顯買盤進場，預期北市蛋黃區投報率2.8%～3%、蛋白區3.3%～3.8%，外縣市則要拉高至4%，才會有投資客想介入。
李同榮：房價要回落到2011年才是合理價
這幾年來李同榮提出不少十分準確的預測，他曾經在2011年2月大膽預估台北市房價在2014第4季可能出現反轉；2015年當市場一片悲觀之際，他主張台北市將在2017年第4季率先止跌。
如今回頭檢視，這一波領跌的台北市房地產似乎已經落底了，李同榮甚至預估，2018年下半年臺灣房市可望全面復甦。
他明確指出，除非發生金融風暴與戰亂，否則，房市恐慌性殺盤根本不可能出現，因為這一波房市起漲是因為利率偏低，建商與持有多戶房產者的口袋都很深，而且大部分投資客早有警覺，已於2014年之前撤離。
跟顏炳立不同的是，李同榮採用「季成交量」來判斷落底的時間點，他說，全台交易量老早於2016年第1季創下季量43,182戶的見底量，從這個時候起，房市的交易量逐步回升，雖然價格仍然在緩跌中，但是量能卻也逐步擴增，這代表自住買盤正在慢慢進駐。
台北市觀望買盤累積
今年將有自住需求潮
此外，他比對台北市近3年半成交量與全國的占比，2010年北市交易量占全國的15%，但到了2016、2017年交易占比急縮到只剩8.8%，「顯示累積太多觀望買盤」，因而推估2018年北市將有自住需求潮，交易量可望大幅度反彈。
「但成交量落底，並不代表價格已落底。」李同榮說，落底後要再搭配量能觀察。因為房地產修正有4部曲，先從價格反轉向下、成交量萎縮、殺價取量、加速趕底，全國僅有大安區出現「有殺價取量」的現象。
根據吉家網統計，台北市房價平均單價自2014年第2季高點65.7萬元，回到2017年第3季的52.5萬元，幾乎回到2011年第3季的51.9萬元，修正2成，但新北市及中南部縣市的價格仍未回到2011年，預估仍有機會補跌至今年第2季。
因此，李同榮認為，2018年第3季房市全面止跌，並進入1至2年盤整期。
其他精彩內容請見《Money錢》2018年3月號第126期
