[房市好書推薦]《宅女飛揚心-城市收租集》新書試閱：Chapter 4 蛋黃出清

智庫雲端 2016-01-26 11:22

　　英國小說家史蒂文森曾創作過一個膾炙人口的作品—金銀島（Treasure Island），這個有關於尋寶的故事，其中有一個角色，是個總愛哼唱同一首歌的斷了腿的海盜；小時候看中文譯本只知道他老是酗酒吆喝著大家一起來唱歌，長大後看了英文原本，才知道他唱的歌，作者其實已有將歌詞寫進故事當中。「Fifteen men on the dead man’s chest」，歌詞一開始是這樣寫的；十五個人在棺材島上，dead man’s chest 是個島名，譯成中文就是「棺材島」。我自已解讀為想得到寶藏必先經歷風險；這樣的風險小至空手而歸，大至賠上自己的生命，也因此我對尋寶之類的故事總是興趣缺缺。在我的價值觀裡，腳踏實地的工作，省吃儉用的存錢才是重點；指望天上掉餡餅兒，或忽然撿到地圖、得到寶藏這樣的事，完全是無稽之談！

　　開始做房地產投資之後，一開始因為資金有限，我又把投資重心全放在房價最高的台北市區；為了用最小資本創造最大價值，除了前述的投資預售屋外，想買實體的房子，只能從中古屋開始。中古就是second hand，二手的東西想當然耳比全新的便宜些；然直到我自己親自開始接觸市場，物件看多了，才知道原來在台北市，某些地段的房子反而是屋齢越老越值錢。這樣若想在中古屋巿場找到便宜的房子，研究的時間和看物件的精準度變得更為重要。在台北市，屋齡二十幾年的房子都算「年輕」；屋齡十年內的房子，跟買新成屋的感覺差不多，這也算是台北房市一個比較特別的地方。又想買到便宜的物件，又想待在台北市區，只有從一些「特別」的房子當中去找。當然這裡指的特別並不是什麼「兇宅」或「鬧鬼屋」，我從不踫這類物件，總覺得靠這樣的方式賺到的錢太不道德，有違自己的良心。那我說的特別的物件，所指為何呢？接下來我想分享一下自己買中古屋的經驗。

　　在練習看屋的過程中，我認識了幾個很棒的房仲，他們知道我買屋是用來投資，常會報一些「物美價廉」的物件給我，並且分析物件本身的優點和缺點供我做為參考。這些行為扭轉了我（或許也是大多數人）對房仲業者只為業績、滿嘴胡謅的刻板印象，尤其是X商的一位女仲介（穿小綠綠制服那家），我特別感謝她在我買賣房子的過程中扮演指點迷津的角色。可見「刻板印象」常會使人們失去得到新知的機會，每一個行業當中都會有好的或是差勁的從事者，就像投資客和建商也不全是黑心無良，守規矩有良心的投資人還是有的，大家千萬不要以偏蓋全啊！有次小綠綠房仲報了一間在信義區松仁路和吳興街口一戶舊公寓的三樓，告訴我可以前往了解看看，其實我根本不認識台北市的任何一條路（這裡指的是聽過路名，但不知道具體方向在哪邊的狀態），我也不知道自己對台北這座城市為何一直停留在模糊的概念當中，即使我在國內全部的不動產都集中在台北這座寸土寸金的城市。朋友也時不時就拿我當年在倫敦的生活方式來取笑我的「台北市情結」，在號稱全世界組織系統最複雜的倫敦地鐵站，我可以一下子就摸清楚去什麼地方要搭哪條地鐵，怎麼換車，一個人很快就溶入當地人的生活節奏；可他們口中很清楚明瞭的台北捷運，我到現在也不曾一個人搭乘過。

　　再回到買中古屋這件事上，我印象深刻的是第一次跟小綠綠仲介去看那間位於三樓公寓的房子，一開門我立刻被映入眼中的「屋況」嚇到。雖然屋齡較高的房子，除非賣方有特意裝潢以期提高售價之外，屋況老舊是正常現象；但這間房子已經不止是用老舊或破爛可以形容，如果不說，我真以為這是間鬼屋呢！房子的坪數應該是個三房二廳的格局，但裏面完全沒有隔間，連地上也只是水泥地沒有地板或地磚；房子中間放了幾件竹藤編織的古老傢俱和一台我小時候在看的那種有門的電視，有二個很噁心的廁所和一個用塑膠拉門隔著的滿是油漬的廚房。屋子裡沒有空調不要緊，重點是連裝空調的出口也沒有留下，只有天花板上一台都是灰塵的吊扇。我問房仲怎麼接到這樣的case，這房子要賣給誰啊！她笑笑的回我「就是要賣給你這種的呀」！

　　接下來就要看你對房仲口中「每一棟房子都有它自己的故事」這說法可信度的判斷能力了！我看的這間房子是一對老夫婦的「起家厝」，原本是三房二廳沒有錯；房子的男主人在很多年前就病逝，留下女主人和二個兒子一起住。之後他們又買了其他有電梯的房子，所以這間三樓公寓就租人；女主人在一年多前也過世了，她名下共三間房子、其中二間生前就已經過戶給自己的兒子，只有這間公寓，現在自然歸二個兒子共有。這二個兒子年紀都三十出頭，也各自成家分住在另外二間電梯華廈；現在剩下這間舊公寓，他們想賣掉後均分現金。但因為屋齡老久，仲介建議他們稍做整修才能賣出個好價錢；於是二兄弟講好共同分擔房屋裝修的費用，房子賣掉的錢還是均分。只是中間不知發生什麼糾紛，反正兄弟倆翻臉了；房子內部已經被拆的差不多，但他們忽然都不願意繼續出錢，所以才會變成我看到的那個屋況，沒有隔間、沒有地磚（原來他們打算重新隔成大二房一廳，地上改鋪拋光石英磚的）。

　　聽完這個故事，我第一個問題就是，房子現在登記在誰的名下，之前的裝修是否還有欠款？仲介告訴我說，房子目前是在哥哥的名下。為了取信於我，她還讓我看了房子的土地和房屋所有權狀影本；並且找來資料證明這間房子並非凶宅。因為我是打算買來隔間做分租套房用的，這樣的房子正好可以替我省去了拆除原有格局和舊設備的費用，又可以因為現有屋況的關係，能用更便宜的價格取得，所以她才介紹我來看這個物件。回家之後，我自己又上網去根據房屋的地址查了些資料，同時私下又跑去附近繞了一圈。之後又在仲介的陪同下去看了兩次屋，確定之後，我以每坪低於成交行情五萬的價錢出了斡旋，請仲介替我去和屋主談談看。

　　隔天我就收到仲介的通知，表示屋主願意約時間出來見面；看來這兩兄弟確實是很想趕快把房子賣掉，各自拿錢走人的樣子。到了房仲公司的談判桌上，除了代書，我還真看見了兩個長相相似的年輕男子；而且他們的身分證件上也確實證明他們是倆兄弟，經過一番議價之後，我當然又加了一些價錢上去，最後順利以較便宜的價錢，買下了我的第一間中古屋。房子在代書的辦理下，不久就過戶到我的名下，我找來工班開始進行裝潢；因為房子已被前屋主拆的差不多了，所以工班的工程進度也較其他場次來的快些。我在取得房子的三個月後，把已經裝潢成五間套房的房子全部租出去；不但享有超高的投資報酬率，到後來政府推動實價登錄的時候，我買下的這間公寓，房價已經是我購入時的三倍之多了。

　　其實買中古屋並不一定要買裝潢好的房子，有些看起來非常漂亮的裝潢屋，屋主已經把裝潢的費用加在房屋的售價上了。除非屋主能夠提出裝潢費用的相關單據（不過這部分我還是持保留態度，畢竟私人裝潢的東西，表格價錢都是可以另外再做過的）。買看起來較老舊的房子，只要確定不會漏水，不是危樓也非海砂屋或凶宅，再能找到自己熟悉配合的工班重新整修裝潢，一樣可以化腐朽為神奇！

　　第一次的中古屋買房經驗教會了我，只要事先做好功課，好地點裡的爛房子勝過爛地點中的好房子太多了。當然好物件是要靠自己勤奮去尋找的，和房仲建立良好的互動關係，維持多條好的人脈，找到寶的機會自然也更多。剛入行的時候，每每聽到別人說「人脈就是錢脈」，我還弄不清楚其中的緣由；房屋買賣就是買方和賣方兩個人之間的事，跟第三人又沒有什麼關係，要那麼多人脈用來做什麼？慢慢我終於明白「好康道相報」發揮的影響力，像是之前我做預售屋買賣，和之後做的中古屋買賣，其實很多都是之前練習看屋時認識的人報給我的物件。

　　最後對於在中古屋當中尋寶這件事，有一個非常重要的事情要叮嚀大家；權狀上註明位於地下一樓，但實際上房屋是在一樓的物件和只有地上權沒有土地的中古屋，雖然價格上會比周邊其他房屋來的便宜，也盡量不要出手購買。權狀上註明位於地下一樓的房子，很有可能是蓋在山坡地上；而只有地上使用權的中古屋，房子的折舊更會隨著時間快速遞減。因為土地是固定的，但房子可以拆掉重蓋；房子本身的價值，尤其是在市區精華地段，永遠比不上固定土地來的值錢！

　　尋寶本身就是件帶點刺激和風險的事情，尋到的是真正的寶藏或是贗品，就看你個人的努力程度了。

本文摘自《宅女飛揚心-城市收租集》chapter 4 蛋黃出清：中古屋尋寶記