【住展房屋網/台北報導】先前內政部推出「以房養老」方案以失敗收場後，現在公股行庫在財政部鼓勵下，大舉進軍「以房養老」市場。惟住展房屋網企研室認為，無論是官方版以房養老，或是公股銀行版以房養老方案內容，其實都大吃老年人豆腐，不只要「必賺」，而且「賺很大」，這種方案注定不叫座，可能只有少數需錢孔急的銀髮族才會申辦。
住展房屋網企研室指出，所謂「以房養老」，就是「逆向抵押房貸(反式房貸)」，以房養老在全球各國實施辦法都不一樣；台灣以房養老一詞是沿襲中國實施的以房養老項目而來，但實施辦法不盡相同。
台灣公股銀行的以房養老方案，是指六十五歲以上、並擁有自有住宅的老年人，可以把自己名下的房子逆抵押給銀行，若是大台北地段佳的房子，最高可獲得7成抵押貸款，其餘縣市最高為六成。而銀行依抵押貸款總額，每月給予老年人一筆固定的錢（第二個月起需扣除利息，且利息逐月提高）。
也就是說，在未計入利息的情況下，將房子逆抵押的老年人，若領滿後最多只能領回房屋市價的7成。但實際在逆抵押期間銀行會收取利息，且房屋每年的地價稅、房屋稅都被需由逆抵押的屋主負責繳交，屋主付出的成本其實不小。
再者，實際上與銀行交過手的人都曉得，現在銀行對不動產估價往往比市價稍低，所以即便帳面上屋主能獲得7成貸款，實質上應該低於7成。若再加上屋主必須付利息、房屋稅與地價稅，屋主真正實領的金額恐怕不到6成。
更重要的是，公股銀行版以房養老方案，撥款年限設定為30年，意即若活到95歲，屋主才能領足原貸款金額的7成。但以民國103年來看，台灣人平均壽命為79.84歲，也就是說，若年紀滿65歲就立刻申請以房養老，平均再領14.84年就會去世，無法再請領，剩下沒領的就被銀行所賺走。
台灣把以房養老年齡限制拉這麼高，主要還是風險考量，擔心屋主壽命過長，領的錢就多，銀行就可能賠錢。反觀香港，只要滿55歲即可申請。
當然，也有少數人可活超過95歲以上，且房屋也可能面臨跌價損失，銀行並非百分之百全賺。但以目前方案來看，銀行的贏面實在頗大，既賺利息、又賺差價。
住展房屋網企研室認為，台灣以房養老制度尚在起步，初期提出的方案若誘因不足，絕對會影響申請人數，無法叫好又叫座。若是銀行那麼怕賠錢，倒不如完整引入法國生活年金交易制度（Viager Immobilier），讓屋主與自然人買方對賭還更有奇效。
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