新版不動產說明書 工業宅及違建看仔細!│理財周刊

新版不動產說明書 工業宅及違建看仔細!│理財周刊

理財周刊MONEY WEEKLY 2015-11-19 15:15

主持人:莊孟翰(顏瓊真整理)

陳先生問:過去房屋買賣,因資訊不夠透明,衍生不少交易糾紛,尤其是買到工業住宅或是違章建築的爭議,而內政部今(2015)年10月1日正式實施的新版不動產說明書,真的能讓消費者放心嗎?

依據《不動產經紀業管理條例》第23條第1項的規定,經紀人員在執行業務過程中,應以「不動產說明書」向與委託人交易之相對人解說;同法第24條第2項又規定,不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分,因此,其重要性不言可喻。

 內政部地政司於2000年發布實施不動產說明書應記載及不得記載事項,但因之前規範內容過於簡略,衍生不少爭議,致買賣糾紛不斷。而今年10月1日重新制定的新版不動產說明書,在應記載事項從原本的90多項增加到200多項,幾乎「全多錄」,使資訊更透明,對於買方保障也較為完備,顯示我國不動產買賣資訊透明化已進一步邁向新的里程。

 惟不動產經紀業在撰寫不動產說明書時則要花更多心思,因為,一旦內容有不實記載,除了將依《不動產經紀業管理條例》開罰3萬到15萬元外,萬一買賣雙方反悔,想要毀約退訂,難免會從不動產說明書中「雞蛋裡挑骨頭」,以期找尋可供毀約的「證據」,因此,不動產經紀業的經營風險也相對提升不少,但對消費者的交易安全來說,則更添保障。

 另外,針對陳姓民眾所關心的「工業住宅」及「違章建築」部分,新版不動產說明書也要求揭露,目前作住宅使用之建物(成屋),是否位處工業區或不得作住宅使用之商業區或其他分區(即俗稱的工業住宅),此外,違章建築或有無增建等資訊都要一併敘明。

 為何要特別規範「工業住宅」呢?主要是過去房市大多頭時,因工商混合未嚴格區分管理,導致不少位於工業區的工業住宅「魚目混珠」成為一般住宅;再者,由於工業住宅房價約為一般住宅的七至八折左右,甚至有些區位佳、規劃設計良好,且公設完備的工業住宅,房價還不輸一般住宅,從而亦吸引不少首購族購置。

 購屋者難道不知道它是「工業住宅」嗎?也許很多人會有這樣的疑問,其實就一般買賣交易實務而言,一棟房子動輒少則七、八百萬元,甚至要花費一、兩千萬元,消費者哪會不仔細求證,因此,大多數人都是「心知肚明」,而有些則心存僥倖,總認為政府「沒人力查」,或是「即便要查,也常虎頭蛇尾,最後總是不了了之」。

 不過,儘管過去情況如此,現今新版不動產說明書則要求全部「真實揭露」,包括房屋銷售委託人及房仲經紀人員全都不能再打「混仗」。

 因為,只要是被標註為「工業住宅」,則買方多半會考慮再三,除了自住外,也會兼顧未來換屋、出售時是否會增加「轉手」的抗性,一旦無人願意接手、房價縮水,豈只得不償失?

 至於違章建築或增建的揭露,也是成屋房價的一大殺手鐧,消費者可千萬不要以為,違章建築只限於大家印象中「頂樓加蓋」的違建而已。

 一般而言,室外違建包括一樓前、後院、騎樓、開放空間一樓平台、法定空地、防火巷、屋頂平台、露台、天井加蓋等,至於室內違建則包括陽台外推,甚至亦有再向外延伸並加裝鐵窗以增加使用空間者;其次,如上下樓層打通、挑高做夾層、更改隔間等,都屬違章行為。

 由於建物違章行為發生之後大都有經過裝潢處理,因此,乍看之下很難分辨出何處是違建,導致不乏先蓋好違章建築再出售牟利之情事,購屋之前不得不慎。

 雖然新版不動產說明書要求屋主自行揭露,但消費者為求小心以駛得萬年船,購屋之前不妨針對以下四大要點詳細查閱相關資料。

一、地籍圖謄本:

 憑土地所有權狀所記載之地號,至地政事務所申請之地籍圖謄本,可瞭解建物之土地區位、面積、形狀、界址以及鄰地之相關位置,藉此即可洞察違章建築之所在位置。

二、建物測量成果圖:

 憑建築改良物所有權狀所記載之建號,至鄉鎮區公所(有些地區為縣政府)申請建物測量成果圖,按此圖係地政機關依建造執照之設計圖實地測量繪製而成,藉此可確定主建物亦即室內各空間之所在位置,以及陽台、露台、屋簷、雨遮、平台、樓梯等附屬空間甚至停車位等相關位置,如此,不論是增建、擴建或夾層等違章建築皆可一覽無遺。

三、使用執照竣工圖:

 當賣方所告知的「使用面積」大於「權狀面積」時,即可針對建物規劃設計圖詳細檢視一番,按一般建物前後陽台之寬度大都為1至1.5公尺,並且在陽台與主建物銜接處均設計有樑柱,購屋時如發覺其相關位置有異,即可要求賣方出示原設計圖,或至大樓管理委員會查閱使用執照之竣工圖,以明真相。

四、土地使用分區證明:

 看屋時如發覺左鄰右舍有小型工廠,或樓梯間設計較為寬敞、電梯容量特別大等情事,很可能就是原被認定為違法產品,其後再被「合法化」之工業住宅產品。如欲瞭解其真相,可先至地政事務所申請地籍圖謄本,再憑之至鄉鎮區公所申請土地使用分區證明,即可確定建物所在位置究為住宅區或工業區。

 以上所述各相關重要事項,購屋之前均可要求不動產經紀人逐一解說,並提供相關證明文件。而購屋置產所費不貲,因此,除要重視大、小環境之外,簽約之前更須詳細查閱相關資訊與審視證明文件,俾確實保障購屋權益。

※理財周刊795期更多精采文章:

◎封面故事>年底壓箱寶!總統換人做 後市怎麼走?
◎名人理財>拒當呆薪族 吳銘哲簡單存股法救救小資族
◎理財我最大>大黑松小倆口走過一甲子 邱義榮期許:創新求變 永續經營
◎洪寶山發行人語>你數位化了嗎?
◎呂佳霖期股權勝箱波均>趨吉避凶箱波均—空頭天天都便宜(續)
◎陳韋翰(米可)論壇>當技術面四手黑盤遇上國安基金
◎阿斯匹靈論壇>周K線出現長黑 中期修正開始
◎楚狂人論壇>假突破真下跌的判斷技巧
◎莊孟翰房產會客室>新版不動產說明書 工業宅及違建看仔細!
◎錢進房市>斬斷退路 才能找到新出路
◎產業追蹤>明年連假多 旅遊業前景不看壞

 

【原文刊載於《理財周刊》795期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

熱門文章
兒吃完寶林茶室粄條「狂吐險休克」! 母焦急發聲:很擔心
兒吃完寶林茶室粄條「狂吐險休克」! 母焦急發聲:很擔心

中天新聞

快訊/「寶林茶室」禍首曝光!衛福部專家會議推測「這毒素」或成元兇
快訊/「寶林茶室」禍首曝光!衛福部專家會議推測「這毒素」或成元兇

中天新聞

跟團旅遊比自由行棒!妹子試過一次就愛上:理智線不會斷裂
跟團旅遊比自由行棒!妹子試過一次就愛上:理智線不會斷裂

TVBS新聞網

寶林中毒2死!蔡正元驚揭「1關鍵疑點」:怪到非常不尋常
寶林中毒2死!蔡正元驚揭「1關鍵疑點」:怪到非常不尋常

TVBS新聞網

寶林中毒2死!內科醫示警:源頭若是「這毒素」未來恐盛行
寶林中毒2死!內科醫示警:源頭若是「這毒素」未來恐盛行

TVBS新聞網

全台變天!大雷雨「南往北狂炸」連下5天 午後1地雨勢最猛
全台變天!大雷雨「南往北狂炸」連下5天 午後1地雨勢最猛

TVBS新聞網

別再騎了!台南「這段」是腳踏車道 1個月取締機車高達265件
別再騎了!台南「這段」是腳踏車道 1個月取締機車高達265件

記者爆料網

寶林茶室食物中毒爆1死2命危 「幕後元兇」曾釀12口家庭9人死亡
寶林茶室食物中毒爆1死2命危 「幕後元兇」曾釀12口家庭9人死亡

CTWANT

寶林茶室粿條好毒!民眾不敢吃 醫師曝這2種食物更要注意
寶林茶室粿條好毒!民眾不敢吃 醫師曝這2種食物更要注意

CTWANT

致命元兇恐不只米酵菌酸!醫揭寶林案「救不了關鍵」:看亡者就知
致命元兇恐不只米酵菌酸!醫揭寶林案「救不了關鍵」:看亡者就知

TVBS新聞網

寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆
寶林2死!台大醫喊避免「這種飯、麵」重複加熱 米酵菌酸更猛爆

TVBS新聞網

直擊/中市焢肉飯食材露天放  網「Google街景都有  業者似乎習以為常」
直擊/中市焢肉飯食材露天放  網「Google街景都有  業者似乎習以為常」

記者爆料網

桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容
桃園男登山不慎滑落山坡成冰冷遺體 忠犬護屍4天3夜讓人動容

記者爆料網

GENBLUE幻藍小熊演出「練習生即地獄」!平均瘦5公斤 韓式震撼教育內幕公開 
GENBLUE幻藍小熊演出「練習生即地獄」!平均瘦5公斤 韓式震撼教育內幕公開 

LIFE生活網小編

超噁!台中知名控肉飯「豬肉堆路邊」小鳥站五花肉啄食
超噁!台中知名控肉飯「豬肉堆路邊」小鳥站五花肉啄食

記者爆料網

寶林茶室奪2命!他疑惑「竟沒有員工中毒」 PTT揭餐飲內幕
寶林茶室奪2命!他疑惑「竟沒有員工中毒」 PTT揭餐飲內幕

中天新聞

好市多299元「滅蚊神器」超好用!網曝唯一缺點:蚊子炸到無全屍
好市多299元「滅蚊神器」超好用!網曝唯一缺點:蚊子炸到無全屍

中天新聞

1mg就會死!寶林茶室中毒「致命元凶恐是它」3年前釀一家9死
1mg就會死!寶林茶室中毒「致命元凶恐是它」3年前釀一家9死

TVBS新聞網

好天氣沒了!連5天「全台炸雨」猛變天 雨最大時間曝
好天氣沒了!連5天「全台炸雨」猛變天 雨最大時間曝

TVBS新聞網

香港歌手黎明詩驚傳病逝 婚後曾一度淡出演藝圈
香港歌手黎明詩驚傳病逝 婚後曾一度淡出演藝圈

CTWANT

58
0
分享