【住展房屋網/台北報導】最近金管會表面上頻頻出招救台股，不過從最近幾項鬆綁錯施研判，似乎又悄悄回頭走『救房市等於救經濟』的老路。首先，金管會鬆綁開放AMC業務範圍，可以辦都更重建承、接爛尾樓等等，接著又宣布放寬不動產投資信託基金(REITs)發行規定，開放信託機構及不動產管理機構可收取績效報酬。
對此，業者認為有助於證券化商品之推動，還說之前幾年房市走多頭，投資人多傾向直接清算處分獲利；雖然金管會這項新措施還需經受益人通過，但目前房市走弱，因此仍對REITs市場有一定的活絡作用。
然而住展房屋網企研室認為，金管會這招恐怕只是一廂情願；因為台灣不動產證券化市場猶如一灘死水，問題並不單純是直接處分獲利比收(租金)分紅快。
當然房價漲時，受益人更會想直接殺機取卵，但房市走弱，也不見得有利不動產證券化市場發展。真正癥結其實在於，國內租賃房市封閉、不透明，規範只作半套，不利市場發展，但最重要的是經濟基本面不佳，資金堆積到房市後，只漲房價，房租卻漲不動，導致REITs收益率不佳，影響發行及流通量。
先看規範層面。目前國內REITs仍只開放收益型，開發型則仍多所限制。然而不動產證券化制度成熟的歐美等地，開發型REITs實是開發商籌資的重要管道之一。相較之下，只能作收益型，就代表只有穩定收租金的不動產才能發行不動產證券；簡單說，就是讓更多人一起當房東的概念而已。
然而國內優質且滿租的商用不動產，目前仍由少數財團把持、流通率甚低，對這些財團而言，手中的金雞母幹嘛與其他人利益共享？況且持有成本(房屋及地價稅)長年偏低，就算擺著租不出去也無妨，不需要積極招租；一來可能是惜售惜租，但也可能是等待良辰吉時，一次賣掉，獲利更大。總之，沒必要搞證券化，人多嘴雜難辦事，還有一堆規範箝制。
不過真正障礙，還是租金水準長期停滯。這反映的是，一般庶民消費力受限，商家難負擔高房租，及產業外移空洞化，辦公室、廠辦需求萎縮；但房市湧入大筆資金、堆高房價，房東就會想漲房租，惡性循環下，造成不少精華區店面、商辦閒置租不出去。這樣的情況，當然不可能發行REITs或其他證券化商品，因為出租率低、租金收益不穩定，哪個投資人會願意投入？
總之，金管會最近的一些動作，可能還是想藉刺激房市流通量來美化經濟數據，但這很明顯地是搞錯方向。住展房屋網企研室要再度強調，唯有搞好經濟基本面，產業多元且活絡，搭配發揮該有功能的分配制度，全民消費力實質提升，無論買賣或租賃，不動產市場體質才真的健康，證券化商品也才有發揮的空間可言。
【更多精采內容請上《住展房屋網》官網；《住展房屋網》官方粉絲團。未經授權，請勿轉載】
