最新買賣移轉棟數 暗藏玄機

最新買賣移轉棟數 暗藏玄機

住展房屋網 2015-07-06 10:37

【住展房屋網/台北報導】本週稍早,國內指標房仲業者指出,基於房市『去投資化』,預估今年全年交易量可能跌破30萬棟,甚至會比2001年的25.9萬棟還低。接著,其他房仲同業也發布各自的價量訊息,都作出類似解讀。再看官方最新的買賣移轉棟數資料更可發現,房仲業的推測絕非空穴來風。 


根據五都地政局剛公佈的六月及上半年買賣移轉棟數資訊,除高雄市月減近一成外,其他四都都呈現月增走勢,北、桃兩市月增更超過一成。不過如看年增率,則全為負值,其中又以新北市年減23%最多,高市次之,將近兩成。 

六月買賣移轉棟數之所以月增,一般認為和房地合一拍板定案,房市人氣回籠有關;根據住展房屋網企研室觀察,扣除少數區域外,確實如此。不過現在市場買方多是剛性需求者,且多半只是看看,沒打算出手;畢竟六月後建商也開始喊跌房價,但目前為止,實際價格仍在相對高檔。 

年減部分也不令人意外。去年此時雖然八德合宜宅弊案爆發,但其殺傷力遠遠不及後來的房地合一課稅話題;況且去年第三季美國QE退場所引發的資金轉趨緊縮,扮演更關鍵的角色。 

如把時間拉長,比較今年和去年上半年,更能一目瞭然。今年上半年五都買賣移轉棟數,合計竟不到8萬棟,雖然這不含台中市,但相較去年上半年,下滑幅度超過兩成,就可知房市交易的確冷清。不過有業者拿金融海嘯後半年(98年上半年)來比較,住展房屋網企研室認為不大恰當;儘管該時段房價亦走跌,但兩個時段的資金寬鬆程度差異太大,房價水準差更多,尤其當時投資置產買盤並未轉趨觀望,只是伺機而動,而現階段持有稅的殺傷力更是驚人,以致不分投資、自用全都縮手,兩時期的時空狀況迥然不同。 

當然,近一年多來房市交易冷清不是新聞;然住展房屋網企研室認為,買賣移轉棟數資訊內,還藏有其他弦外之音。儘管六月整體交易量呈現月增,但是否真是課稅新制拍板不確定性淡化所致?據了解,六月雙北交易棟數中有相當大的比例是第一次登記,而且這個第一次登記的數量,還是近半年來單月最高。 

什麼是第一次登記?直白的說就是建商蓋好的新成屋交屋;所以扣除這項因素,代表房市買氣並沒有因為稅制定案而真正回籠,畢竟首次登記至少有一定比例是預售期間就賣出,不能代表六月的實際成交量。更別說官方資料都有一定時間差,六月移轉棟數,恐怕有不少是源於五月份,甚至更早的成交行為。換言之,買氣是否真的回溫,還要再看七月數據才能確知。 

以此延伸,下半年選舉話題轉熱,一般認為會影響房市;但新成屋交屋潮也才正要展開,因此未來有可能出現選舉干擾加重,市場觀望氣氛再轉濃、買氣遲滯,但官方買賣移轉棟數卻反增的弔詭情況。故至少未來半年到一年,坊間分析官方發布買賣移轉棟數資訊時,應該要將第一次登記棟數區隔開來,才能看清楚市場真貌。

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