如果負擔得起 買房還是比租房好│理財周刊

如果負擔得起 買房還是比租房好│理財周刊

理財周刊MONEY WEEKLY 2015-06-04 16:44

文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:淡水余小姐問:國稅局針對預售屋「紅單」轉手賺很大的問題,要展開大查稅行動。請問,什麼是「紅單」?為何會賺很大?

A:「紅單」是指預售屋接待中心使用的「購屋預約單(紅色紙)」。依法令規定,建商在取得建造執照後,才可以對外賣預售屋,惟因接待中心大都會在取得建照前蓋好,負責銷售的代銷公司通常會先邀請一些老客戶(熟客)前來賞屋,算是「潛銷期」,時間約1~2個月不等。

此時,若客戶想要先行預購,則可先付個1萬、5萬或10萬不等的預約金,接著代銷公司會開一張「紅單」給預購客戶,等正式可對外開賣時,再通知客戶前來補足訂金或簽約。至於正式開賣後,才上門看房子且有意下訂者,則需付總價3~10%不等的訂約金,而目前市場上一般的行情,「訂金+簽約金」約為總價的10~12%。

轉賣「紅單」的情形有很多種,較常見的是在正式簽約前就轉賣出去,並且向對方收取10~20萬元不等的「轉讓金」。例如,甲以每坪20萬元先行訂購某一戶,而乙也中意這一戶,但該房型已經賣完,而且因景氣好、銷售順暢,接待中心現場每坪已調高售價至23~24萬元;當甲願意以10~20萬元讓出權利,且乙也願意接手時,雙方就可以用每坪20萬元的單價「轉讓」該戶房子。

就甲來說,才1~10萬元不等的訂約金,一轉手就可獲得20~30萬元,約為訂約金2~3倍的暴利,自然就會爭相「炒紅單」。

另一種情況是,甲委託接待中心的銷售人員私下轉賣,即使是以每坪22萬元轉讓,有時乙也會樂意接受;因現場每坪開價已調至23~24萬元,假設甲訂購的是30坪,一旦轉售成功,就可以現賺60萬元,而額外的成本只是私下付給代為轉售的代銷人員一個「紅包」。

由於紅單只須預繳小額訂金,因此當市場處於多頭行情,追價買盤不斷湧現、投資客趨之若鶩之情況下,無形中更會成為預售屋動輒完銷的主要推手,而建商或代銷公司也樂得營造建案「搶手」的熱絡景況。

台灣在實施「奢侈稅」前,就有不少投資客搶進各大重劃區進行投資,甚至還有以揪團「團購」殺價方式取得較低的價格。在多頭行情階段,一旦買氣推升房價,投資客就會儘速將「紅單」轉售,形成「炒紅單」現象。

由於預售屋炒「紅單」並不在奢侈稅的規範內,因此備受訾議,直到最近幾年國稅局才要求建商提供預購戶名單,積極追查逃漏稅。

至於查察的步驟,就是國稅局先取得預購名單,再核對房子蓋好後,所有權第一次登記的名單是否為同一人,倘若不是,則代表「前一手」有轉手獲利,就要追繳個人綜合所得稅的「財產交易所得」,藉此勾稽出逃漏稅名單。

近年在政府打房政策一波波出擊下,投機炒作的獲利空間已經大為萎縮,「炒紅單」的情況也已幾近絕跡,故此時查紅單的行動,究竟會有多大效果?就不得而知了。

 

如果負擔得起 買房還是比租房好

 

Q:

台北市邱先生問:十多年來房價不斷高漲,年輕人發出「買不起房」的怒吼,但根據《好房網》網路民調結果,仍有73.3%年輕人支持「買房」,怎會這樣?

A:

根據《好房網》的調查結果顯示,支持買房的前3大理由包括:將買房當作「儲蓄」;有了家才有安定感與安全感;不買房也是替房東繳房貸,拿來繳自身房貸則多年後房子是自己的。

反觀,支持租屋的民眾,主要理由仍是「買不起」,至於「房市看跌,先觀望」的理由排名第二,顯示民眾雖想買屋,但觀望心態濃厚。另也有網友擔心房市泡沫,或覺得現在房租低,租屋比較划算。

可見,「買房好」或「租房好」都各有支持者,還是要依個人的生涯規劃及能負擔的經濟力而定。

在此分享一下我的經驗:來自宜蘭的我與女友論及婚嫁時,岳父母並沒有要求一定要先有房子才願點頭,但當時的我自認為既要在台北定居,就要顯示自己可為家庭挑起重擔的責任心,再加上有一個「窩」才能有足夠的安定感,所以後來便下定決心購屋。

當初的考量點之一,也在於一直支付租金,付了一、二十年後,房子還是房東的;但只要有能力付得起頭期款,之後按期繳付房貸,形同間接強迫自己儲蓄,最後,房子就是屬於自己的。

我今天要強調的是「家」的穩定感,因為是自己的家,因此可照著自己的想法去布置,尤其每天工作結束,就會想要儘快回到自己的「窩」;如果是租來的房子,即使想要花自己的錢去裝潢,首先還得徵求房東同意,但別奢望房東會幫忙分攤裝潢費用。

早年我有一位朋友,在東區承租一間70坪的辦公室,在房東同意下進行裝潢,打算當二房東。沒想到契約雖簽5年,但裝潢才完成沒多久,房東竟以「全新裝潢」為名,高價地將房子賣掉!雖然有「買賣不破租賃」的5年保障,房東也誠實告知買方要重新簽訂5年的租賃契約,不過我的朋友還是有「道高一尺,魔高一丈」的遺憾。

最令我朋友氣結的是,當時該房大約值1,700萬元,但因為他的創意規劃與氣派裝潢,新房東也喜歡其全新裝潢又有穩定租客,因此願意以2,000萬元購買,等於我的朋友幫舊房東多賺了300萬元。

上述只是好地段辦公室的特殊情況。在一般的租屋市場,大多數的租客都不太願意花錢去裝潢,所擔心的是深怕不久也會面臨房東提高房租,或被逼搬家的風險;然而,僅是居住在四面白牆的空間裡,究竟能給生活帶來多大的樂趣,勢必成為想組成小家庭者,不得不仔細思考及衡量的一件大事。

因此,一般年輕人只要經濟能力許可,想要依照自己的人生規劃,儘早完成購屋美夢,應屬好事一件,值得鼓勵!

※理財周刊771期更多精采文章:
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【原文刊載於《理財周刊》771期,更多精采內容請上《理財周刊》官方網站;《理財周刊》官方粉絲團。未經授權,請勿轉載】

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