台商返鄉置產熱點-中南台灣篇

台商返鄉置產熱點-中南台灣篇

富比士地產王 2015-04-28 14:09

《富比士地產王月刊 024期》

台中市政七期重劃區新建大樓林立,是大台中最具指標的高級住宅區,也是台商回流鮭魚返鄉購屋置產的焦點。但自去年以來,在政府刻意壓抑豪宅買氣的相關政策出台影響下,中部豪宅市場的版圖也出現些許變化,部分台商為了避開被政府「盯上」的7期重劃區,西移至位於7期與高鐵特區之間的單元二重劃區置產。

精銳建設總經理王碧竣指出,早期台商返鄉置產多抱持衣錦還鄉的心態,過往偏好購買大坪數豪宅,以彰顯身份地位,並犒賞自己長年在外地工作的辛勞,但受到奢侈稅上路,以及受到政府台北以外地區,總價4000萬以上豪宅限貸5成的影響,近2年台商的購屋動機,已從投資獲利轉變為資產配置。

台中市建築經營協會理事長林正昇則指出,對於經商成功、口袋夠深的台商與華商而言,豪宅限貸令的影響不在於購買力,反倒是少子化使得以往買方指定大坪數產品的比例降低,購買坪數有下修的趨勢,取而代之的是著重規劃與功能性的產品,或是在預算內改買2間中小坪數的產品,一間自住、一間給子女住。

林正昇表示,歸納台商的購屋喜好,除了優質地段外,下列條件也是台商置產的挑選重點:包括注重私人空間、隱密性高,居住環境良好,最好能與公園、學區為鄰,以及生活機能完善,不僅要能滿足日常採買的基本需求,最好周邊還要有百貨公司、休閒娛樂等設施。

台中-單元二新勢力 挑戰7期霸主地位

雖然目前整體環境與氛圍並不利於豪宅市場,但就地段、環境與交通條件而言,7期重劃區仍是目前台商指名度最高的購屋區段,目前訴求台商的指標建案,例如位於惠中路及大墩七街口的「慶仁林境」,訴求規劃均質85坪的雙併大樓,庭園規劃街角裝置藝術,並提供開闊的公共空間做為住戶接待外賓的場所。

環境上,重劃區北側的「北7期」有台中新市政中心、十字綠園道座落,高樓比鄰而立,街邊以精品、家具、藝術品等高單價商家為主,南側的「南7期」則是低密度開發的住宅區,區域內多公園綠地與學區,除了傳統市場外,還有IKEA、COSTCO等量販商場座落,皆可提供日常採買機能。

不過,業者指出,作為台商第一指名的7期重劃區,去年以來,受到政府針對豪宅打房的影響,加上區內開發已近飽和,獨佔台商購屋熱門區段鰲頭20年的7期豪宅聚落,如今已不再是台商置產的唯一考量。

林政昇指出,購屋置產屬於中長期的資產配置,因此不只重視現階段的繁榮便利,而應觀察城市發展的脈動,買在有未來發展性的區域。台中早期以火車站為重心,在縣市合併後,新市政遷移至台中市的西屯區,城市發展軸心逐年向西移動,因此,今年台商的購屋腳步也有西移至單元二重劃區的趨勢。

有別於過去軌道交通主要仰賴鐵路,如今,高鐵已取代鐵路,成為台中聯外最重要的軌道運輸工具;單元二位居7期與高鐵之間,甚至比7期更具有交通上的優勢,且受限於開發限制,單元二在法規上的設定為低密度住宅區,相較於大樓林立的7期重劃區,居住環境更符合講究高規格生活品質的台商需求。

隨著台商購屋需求坪數降低,近來針對台商規劃的產品,已從彰顯奢華與身份地位的百坪豪宅,轉變符合實際居住需求的精緻高級住宅,而完善的公共設施服務,以及開闊的中庭花園或戶外綠地空間規劃,就顯得更具競爭力,比百坪豪宅更受歡迎。

例如預計今年329檔期正式公開、由精銳建設推出的個案「精銳博」,位在單元二的龍富路上,雖然產品僅規劃48坪,但訴求低密度開發環境,且與公園相鄰,基地面積約2000多坪,建築物幾乎可說是蓋在一座大公園當中。為了避免被認定為豪宅,因此建商將該案總價設定在4000萬元以內。

台南-聚焦湖美社區、5期重劃區

相較於台商大本營的台中,台商回流置產趨勢原本就相對不明顯的台南、高雄,今年市況更是顯得相對冷清。

台南房產業者指出,台南的台商置產案例較少,即便近來有些金額較高的房地產交易,主要也是安平及永康區的廠辦,預料台南的台商置產趨勢,要等到安平工業區、永康科技園區等發展成熟,才會衍生進一步的台商置產需求。

中信房屋湖美加盟店店長陳建誠指出,台南的高級住宅區,主要分佈在東區的虎尾寮、北區的鄭子寮、中西區湖美社區等,其中,湖美社區採低密度開發,多為歐式風情的電梯別墅,鄰近安平工業區的五期重劃區,目前推案熱絡,但居住客層以公務員與工業區員工為購買主力。

儘管台南的台商置產需求,尚未成為一股不容忽視的市場力量,但仍有數家建設公司看好台南高端客層的消費能力,分別推出高總價大樓與透天別墅案。例如巨盈建設在中西區湖美二街推出的5樓電梯別墅,地坪約150坪,總價高達1億2千多萬元。

大坪數、高總價的大樓社區案則以「水雲間」為代表,開價每坪36~42萬元,坪數120~240坪,主力總價也在數千萬元之譜;另如位於永華路二段、由興富發建設推出的個案,案名未公開,亦是看好高端客群的購買力,規劃高總價產品。

高雄-農16、美術館、亞洲新灣區3大亮點

高雄房市方面,高雄市代銷公會理事長戴嘉聖指出,2014年新上路的政策,幾乎都是針對多屋族與高資產族群而來,加上房地合一稅制尚未明確、央行針對豪宅祭出的限貸成數限制等,都影響著台商購屋的意願,特別是總價4000萬元以上的產品,市場交易情況尤其冷清。

戴嘉聖表示,高雄的台商購屋需求可分成2種,其一為有自住需求的買方,因有居住的急切性,故決定的時間較短;其二為投資型買方,下手前的觀望時間較長。由於置產的動機不同,這些台商客層所選擇的產品也就會有所差異。

不過,鮭魚返鄉的台商置產,一般還是會講究購屋的地段、產品規劃等,但與過去的置產心態相比,以往要求坪數愈大愈好、動輒100坪起跳的大坪數需求,今年也有坪數下修的現象,而過去以台商為訴求的建案,總價甚至可達6000萬元,但今年買方希望購買的總價帶以及建設公司規劃的產品價格,也都盡可能壓在4000萬元內。

至於台商置產的熱門區域,戴嘉聖指出,北高雄仍以農16特區與美術館特區為主,南高雄則看好建設利多聚集的亞洲新灣區,2大高總價指標案為京城建設的「京城帝寶」,以及興富發建設的「華人桂冠」。

其中,「華人桂冠」位於美術館特區,有前、後棟之別,面對綠地的戶別規劃大坪數,沒有景觀條件的戶別坪數較小,總價約在4000萬以內。

原文刊載於《富比士地產王月刊》024期,更多精采內容請上《富比士地產王》網站;《富比士地產王》官方粉絲團。

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