台商返鄉置產熱點-雙北市篇

台商返鄉置產熱點-雙北市篇

富比士地產王 2015-04-28 14:00

《富比士地產王月刊 024期》

中國大陸是赴外台商主要經營的市場,由於文化、地域相近,台商多半會選擇在農曆春節期間返鄉過節,且基於榮歸故里的心態,從而衍生出台商返鄉的置產熱潮,並在政府調降遺贈稅等政策利多刺激下,近年發展成為一股明顯的趨勢。

台商春節返鄉置產雖然週期較短,但多為高資產族群,對台灣房市有著深遠影響。不過,受到近來政府針對豪宅市場祭出的多重打擊手段,台商置產熱潮今年開始有了明顯變化。

信義房屋代銷事業部執行協理何胤諭表示,從3年前的奢侈稅,到2014年上路的囤房稅、豪宅稅,政府打房政策對於高端客層愈來愈有針對性,加上契稅、土地增值稅也同步調高,以及預計於2016年實施的房地合一、實價課稅等稅制改革,在買房持有與交易成本大幅增加下,已對豪宅市場買氣產生衝擊。

重稅加限貸令 重挫台北市豪宅買氣

此外,台商對於市場與政策變化的敏感度是很高的,隨著央行也祭出擴大限貸令,將貸款門檻提高,對真正有置產需求的台商來說,已不再能透過財務槓桿方式操作,在與對市場下跌的預期心理交互作用下,使得市場上的觀望氣氛濃厚,交易時間持續拉長。

央行限貸令最直接的影響,是造成短線操作、口袋較淺的投資客出場,但畢竟目前市場利率仍低,且房地產仍是相對保值的投資標的,對於以資產配置為出發點考量的買方而言仍具誘因,因此現階段中高端市場的買方,多為口袋較深、長期置產或換屋自住的客群。

何胤諭指出,過去10年是投資型買方為數最多的高峰期,比重偏高,不利於市場的健康發展,但經過幾波政府打擊投機的政策調整後,短期投資的買方已明顯銳減,去年已是最低,高總價豪宅則是主要受到稅法調整的直接影響,尤其以豪宅稅重災區的台北市,受到的衝擊最大。

雖然有業者預測豪宅市場的前景黯淡,甚至預言「豪宅已死」,但何胤諭認為還不至於這麼悲觀。他指出,高單價與高總價市場有特定族群支撐,今年台北市豪宅戰區仍有大坪數個案推出,只是成交時間拉長會是必然結果。此外,高端客層仍能透過重新調整資產配置,減少持有的數量,將手中資產去蕪存菁,規避持有多屋將面臨的囤房稅問題。

以信義計劃區豪宅「皇翔御琚」為例,去年11月揭露的最新成交案例為4樓戶342.47坪,以總價8.68億元成交,換算成交單價每坪290.5萬元,再創台北市豪宅新高價,值得注意的是,買方是以設立在英屬開曼群島的投資公司名義持有,且以現金購買,顯示面對政府的刻意打壓,市場上已出現新的應對方式。

台北市 頂級豪宅客聚焦城中5區

遠雄房地產總經理張麗蓉指出,台北市政府大幅調高豪宅持有稅,已對台北市豪宅買氣產生衝擊,今年之後的發展趨勢是,將使得台商轉往台北市以外,較不受豪宅稅影響的新北市與中南部等地區置產。由於目前6都的發展格局已然成型,因此台商置產仍將以6都為首選,並聚焦在交通便利、未來發展性佳的地段。

何胤諭表示,打算在台北市置產的台商將鎖定在城中5區,其中又以信義計劃區為重點,其次為大安區的仁愛路、信義路及敦化南路等燙金地段,以及中山、中正與松山等行政區。

張麗蓉則是看好內湖區,因內湖區是偏美式型態的生活圈,生活環境良好,且有眾多品牌商場坐落,具備國際城市的發展規格,同時擁有與松山機場一橋之隔的地緣性,卻不同於市中心建築物林立、高度密集,屬於較宜居的環境,即將推出的「晴空樹」一案,訴求西班牙建築師規劃外觀,將成為區域指標。

新北市 置產族鎖定捷運行經精華區

在台北市豪宅重稅的擠壓效應下,擁有較接近台北市發展格局的新北市,將可能會是主要受惠區段。何胤諭表示,有別於台商多鎖定台北市的核心區或燙金門牌,新北市的中永和、板橋、三重、蘆洲等行政區,人口密集且有捷運行經之處,都是台商置產時值得關注的地區。

張麗蓉認為,綜觀整個新北市,新莊副都心可說是所有重大建設匯集之處,如今中央合署辦公大樓已啟用,且機場捷運最快將於今年底通車啟用,另有環狀線第一階段預計於2016年通車,可縮短與國門之間往來時間,符合台商時常在機場、工作地點、住家3地往返的需求,值得台商留意。

不過,何胤諭提醒,雖然新莊有已通車捷運與未來機場捷運站點,但新莊的重劃區範圍大,且新推案供給爆量,個案之間相當競爭,第一波熱潮過了之後,隨著房價往上拉抬,市場會經過一段時間沉寂冷卻,加上當地生活機能尚未成形,眾多個案恐面臨市場挑戰及時間的考驗。

早年台商置產以大坪數產品為首選,但受到豪宅稅的影響,如今台商置產偏好的產品也開始產生變化。

何胤諭指出,目前台商已細分成2個客層,真正口袋「深不見底」的高端客群,仍然會鎖定最A級的地段、最頂級的產品,另一種則是受到購買力的限制,今年的購買坪數有下修趨勢,同一筆購屋預算,從前能買1間大坪數,如今將轉變成在精華區購買2間中小坪數的精緻小豪宅。

張麗蓉指出,台商購屋形態已從2010年之前的專買豪宅,轉變為現今以偏向自住為主,以及為子女置產的需求,故以交通建設、區域利多、個案規劃以及建商品牌商譽為主要考量,同時打破非台北市中心不買的迷思,重視區域的發展性,以及居住品質、安全性等,需求產品也以45~70坪為主力。

至於自2012年起掀起的海外置產熱潮,是否會對台商返鄉購屋意願造成衝擊,何胤諭認為,資金是流動的,若高端客群在台灣找不到適合入手或投資的標的,將資金轉往海外也不無可能,不過,仍建議先考量各國的政經情勢、法律稅制、投資限制等,並完整評估風險後再出手。

原文刊載於《富比士地產王月刊》024期,更多精采內容請上《富比士地產王》網站;《富比士地產王》官方粉絲團。

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