文／朱福山
房地產市場在2024年經歷了顯著的增長，商用不動產交易總額達到2,764億元，年增長率高達46%，創下近年新高。根據瑞普萊坊台灣商用不動產市場展望報告指出，此一成長趨勢預計將在2025年持續，其中AI及軟體產業將成為推升辦公室需求的主要動力。
觀察近來熱門話題，輝達計劃在台設立企業總部，此舉預計將帶動相關產業鏈的辦公室需求。瑞普萊坊總經理蘇銳強表示，這將使得2025年的辦公室需求逐步增溫，尤其是在A級辦公室市場。
江珮玉表示，2024年北市A辦淨去化量達5.3萬坪，為20年來次高。圖／朱福山
台北市CBD A辦市場淨去化量，瑞普萊坊提供
A級辦公室需求強勁、區域產業商圈崛起
2024年，台北市A級辦公大樓的淨去化量達到5.3萬坪，相較近20年來，每年平均去化2萬坪，為20年來次高（編按：第一高為2018年，去化量達5.5萬坪）。瑞普萊坊顧問暨市場研究部主管江珮玉表示，此一現象歸因於多重因素，包括舊大樓都更、企業擴充需求、外商設立據點以及企業追求ESG永續發展等，這些因素促使租戶選擇交通便利、具備ESG效益的優質辦公室。
此外，為了吸引人才、提升競爭力以及降低營運成本，企業對於辦公室的品質要求也日益提高。除了傳統的CBD（中央商務區）之外，南港經貿園區和南港產業軸帶等區域產業商圈的重要性也逐漸提升。
南港地區因重新開發效益，陸續有新大樓完工，也吸引輝達從內湖搬遷至潤泰玉成大樓，承租了10,259坪；中興保全在鄭州路的舊總部租約到期後，因位於南港的總部還在興建中，先承租了台壽C3約3,748坪。
另外，宏碁集團也從汐止轉為購買國建利百代大樓4,328坪，並承租335坪，而谷歌Google則承租了士林劍潭站附近的CAAM承德大樓3,864坪；這些案例顯示，台北辦公商圈已呈現多元發展的趨勢，除CBD之外，周邊產業園區的重要性逐漸升溫。
儘管市場需求強勁，未來幾年台北市CBD將有超過40萬坪的新供給，南港與北士科預計也可能有超過50萬坪的新供給。這可能導致辦公室空置率上升，進而對租金的成長產生壓力。儘管如此，江珮玉認為，若房東能提供吸引租戶的條件，租金仍有機會維持成長。
台北市2024至2029年建物面積供給，瑞普萊坊提供
蘇銳強認為在AI趨勢下，軟體業將成為產業發展重心。圖由左至右為蘇銳強、劉美華（董事長）、江珮玉。圖／朱福山
商用不動產交易新高 預售辦公室成為新趨勢
2024年商用不動產交易總額達到2,764億元，年增長46%。其中，產業購買生產廠房及開發商預計再開發的交易佔據主導地位。值得注意的是，辦公室交易中，預售比例達到35%，這在過去較為罕見。
這顯示出買方對現有市場上的物件不滿意，或認為區位無法符合需求，因此願意等待預售市場上的物件。這種現象也反映出本土企業資金充沛，以及對更換辦公室的需求極高，因此吸引了遠雄、華固、國揚、興富發等開發商投入辦公大樓市場。除了產業及開發商，包括基金會、公會與外事辦事處等機構也積極購買辦公室，尋求穩定的辦公空間。這顯示出市場對於自用型辦公室的需求依然旺盛。
展望2025年，蘇銳強認為在AI趨勢下，軟體業將成為產業發展重心。高科技、金融業、軟體業、研發產業的需求將成為市場重點。整體而言，2025年台灣商用不動產市場在輝達等科技巨頭的帶動下，預計將持續增長，其中辦公室需求將由AI及軟體產業領軍。儘管未來有大量新供給可能對租金產生壓力，但市場對於優質辦公空間的需求依然強勁。
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