【房屋百科】善用房貸二胎 資金周轉不求人

文/黃文昌

年關將屆，又到了資金需求的高峰，身負房貸壓力又需要有筆資金周轉，不妨可以利用二胎貸款錢滾錢，一來借錢不求人，更不用面對民間貸款公司的高額利息負擔，將二胎貸款取得的資金拿來開啟事業第二春，也是個不錯的理財選項。但專家提醒，二胎房貸限制是針對已有一順位房貸戶，利用同一間房子設定二順位抵押權來取得所需資金，因此名下無房產者，恐怕就無法享受到二胎房貸的好處。

金融機構承作的消費金融範圍，除了耳熟能詳的車貸、現金卡及信用貸款等，其實還包括二胎房貸，主要是二胎房貸能夠解決小額的資金需求，例如結婚、留學、裝潢、投資、整合負債等，但二胎房貸不少人雖然都聽過，對於什麼是二胎房貸？怎麼貸？有什麼限制等條件，都還是「霧煞煞」。

申貸門檻：名下須有不動產

簡單來說，二胎房貸就是名下有不動產，雖然早已設定第一順位抵押，但當初所申辦的房屋貸款還在還款階段，卻又面臨資金需求時，將仍有貸款的房屋再拿去跟金融機構設定第二順位抵押，並由金融機構核定放貸額度。

金融機構核定的二胎房貸，通常具有免鑑價及免保人等優點，主要是因為房屋在第一順位抵押貸款（一胎）時已經做了設定，因此手續上較一胎更為快速簡便，而且省掉繁雜的財力證明等；但也因為一胎貸款在先，因此通常金融機構核定的額度，不會是當初房屋鑑價後的6~8成，而是更低。

舉例來說，假設房子在購屋族向金融機構申請一胎房貸後，經過銀行鑑價為1000萬元，通常二胎下來的額度僅剩下當初鑑價的1~2成，也就是100~200萬元左右，有些甚至更低，因此，金融機構提醒，假設當初申貸族在設定一胎時，就已經先利用信貸填滿房貸不足的額度，二胎核貸成數就可能會少於1成，甚至不予核貸，值得申辦人注意。

額度不高 僅房貸的1~2成

而且要留意，第一順位房貸的繳息必須正常、沒有異常繳款紀錄，若有遲繳款或異常，金融機構一律會將申辦人視為有瑕疵身分，進而影響核貸額度，至於第一順位房貸的額度多寡，當然也會直接影響二胎房貸金額的多寡。

不過，申辦二胎房貸的確比申辦第一順位房貸要輕鬆許多，這同時也是二胎房貸的優點，也就是申貸者如果申請小額信貸，必須提供薪資證明、在職證明，甚至6個月薪資證明等，金融機構再根據民眾的年收入水準，以及與金融機構往來的紀錄，核定放款額度。

因此，申辦者要是沒有薪資所得紀錄，例如從事路邊攤生意或計程車司機，恐怕就很難申請到小額信貸，但名下有不動產者就可就解決這個難題，而利用二胎房貸還可以活化不動產，成為能靈活調度的資金來源。

提前清償免違約金 適小額短期周轉

另外，二胎房貸的撥款也比較彈性，採一次全額貸放，貸款期間最長7年左右，但也因為彈性比第一順位高，因此有些金融機構的二胎房貸甚至最高額度僅限100萬元，甚至更低，但好處是提前清償免收違約金，不用像第一順位房貸，提前清償還必須支付違約金。

值得申辦人留意的是，二胎房貸的名目利率範圍介於5~15%，各項申辦費用依照金融機構不同有所差異，大約1000~1萬5000元左右，實質利率，也就是總費用年百分率約在5~16%，比起申辦車貸或是信貸繁瑣的申辦過程，二胎房貸確實輕鬆許多。

二胎房貸注意事項

原文刊載於《富比士地產王月刊》022期，更多精采內容請上《富比士地產王》網站；《富比士地產王》官方粉絲團。