高房價問題受到各界關注，甚至引來政府打房，現階段要從房產買賣賺取高額價差的空間已經愈來愈小，使得擁有長期穩定收益的大學城周邊房產開始受到關注。然而，近年在政府廣設大學的教育制度下，雖然某種程度擴大了大學城房產的投資市場，但也引來激烈的競爭，租金投報率已開始出現變化。
為呈現當前大學城投資市場完整狀況，《富比士地產王》月刊以全台100所大專院校為目標，調查出台灣百所大學城周邊出租套房今年最新的租售行情，並統計出這100所大專院校的租金投報率，是目前全台唯一收錄最完整的大學城投資調查報告，創下房地產刊物首例。
根據此次的調查結果，在房價不斷飆高下，部份大學周邊產品的租金投報率已經低於2%，其中又以位處雙北市精華地段大學的租金投報率表現最差，不過，房價基期相對較低的中、南、東部大專院校，租金投報率則普遍在4.5%以上，仍具有不錯的投資效益。
慎選投資區段收益可輕鬆打敗定存
此次調查中，前三名分別為雲林縣的雲林科技大學（8.63%）、屏東縣屏東科技大學（8.08%），以及彰化縣大葉大學（7.96%），另有包括台南市永康應用科技大學（7.61%）、花蓮市慈濟大學（7.25%）的租金投報率超過7%；投報率「吊車尾」的大學則多位於台北市，包括台北教育大學（1.32%）、台北市立大學（1.46%）、台北科技大學（1.68%）、台北商業大學（1.80%）。
一如房價是影響租金收益的關鍵因素，從這場大學城租金投報率的「南北戰爭」中可以清楚看到，北部大學城的租金投報率表現普遍不佳，但出了台北以外，則幾乎沒有一所大學城的租金投報率低於2%，顯示錢進大學城投資學生套房，只要慎選區段，仍能擁有優於定存的收益。
而本次的調查統計也顯示，即便是北部的大學城，位處市區與郊區的收益就有相當大的落差，租金投報率差異高達近2%。
以新北市為例，新北市租金投報率前三名的大學城為真理大學、明志科技大學與東南科技大學，3所學校分別位於淡水、泰山與深坑地區，因都不屬於新北市的核心區，房價相對較低，租金投報率可達3.8%以上，相較之下，位處市區的大學雖然有上班族客源支撐，但租金投報率普遍低於郊區大學。
出了雙北市，桃園與新竹地區的大學城租金投報率不差，且群聚現象明顯，但值得注意的是，各大學城之間普遍存在著過度競爭的隱憂。
勤益科大投報率近7%台中大學城投資王
根據此次調查，桃竹地區租金投報率前三名的學校，分別是位於新竹縣新豐鄉的明新科技大學、新竹市香山區的元培科大與玄奘大學生活圈，以及桃園縣蘆竹市的開南大學，租金投報率各為5.7%、4.8%與4.7%，反倒是擁有較高知名度的大學，例如桃園的中原大學與中央大學、新竹的清大與交大，因競爭相對激烈，租金投報率甚至都低於整體區域平均值。
台中市是台灣另一個大學城聚集的投資重鎮，本次統計的知名學校就有16所，且根據調查結果，台中大學城的租金投報率表現普遍不差，前三名大學都有6%以上的租金報酬率，分別是國立勤益科技大學的6.95%、國立臺灣體育運動大學台中校區6.65%、國立臺中教育大學6.30%。
其中，位於台中市太平區的國立勤益科技大學，租金投報率近7%，是台中的「大學城投資王」，且以學校為中心，騎車約5分鐘的距離為最佳，其中又以勤益大道、中山路215巷等路段最熱門，而由於公立學校周邊的租金往往比私立大學低，因此當地包租公大多會採取隔間坪數小、月租金低的方式出租，藉此提高收益率。
各主要都會區之中，南部大學城因投資環境較特殊，租金投報率的調查結果，也呈現與其他都會區不同的面貌。
以北部大學城租屋市場的經驗來看，遠離高房價的郊區大學城投報率相對較高，但南部房價因平均基期低，選擇郊區大學城反而不見得是高獲利的保證，尤其台南、高雄因縣市合併後，幅員廣大，大學分散在各地，位處郊區的部分大學，因學生人數並不如想像中來得多，市場呈現供給過剩的狀況。
以台南市為例，大學主要集中在東區與永康區，台南市東區有台南大學、成功大學，永康區則有台南應用科技大學、崑山科技大學、南臺科技大學，學校較集中，學生客源也相對較多，其中，擁有3所大學聚集的永康區，學生人數就多達5.4萬人，扣除學校宿舍床位，保守估計有4萬人左右的租屋市場。
南二都房價基期低投報率普遍可達5%以上
而就此次的調查結果，台南大學城的整體租金投報率高達6%，其中以永康區的台南應用大學周邊最高，租金投報率高達7.61%，排名二、三名的永康區崑山科技大學，以及位於東區的台南大學，租金投報率分別也有6.56%與6.30%。
至於高雄市，擁有類似大學城集中效益的行政區為三民區與楠梓區，兩區的大學城租金投報率表現也不差，普遍都在5～6%。而高雄租金投報率最高的大學城，為三民區的國立高雄應用大學與高醫大商圈，租金投報率可達6.48%，排名居次的楠梓區高雄大學與高雄海洋科技大學商圈，租金投報率也有6.21%。
事實上，大學城投資報酬率「南勝於北」已不是新聞，但更值得投資人注意的，是在少子化的趨勢下，加上大學浮濫設立，部份經營不善的大學將逐漸被市場淘汰，而「大學城退場機制」就成了錢進大學城投資的最大風險。
教育部部長吳思華表示，根據外國經驗，全國高中生平均應該只有6成的學生適合念大學，利用學生人數來推估全台大專院校的數量，認為合理的大專院校數目應該只有100多所，但現行國內的大專院校數目就高達160多所，也就是說，有60多所大專院校面臨轉型或退場的壓力。
投資大學城心法 首重因地制宜
因此，有別於過去投資大學城幾乎「穩賺不賠」的操作方式，面對未來可能的發展趨勢，想要錢進大學城當個穩當的包租公或包租婆，就必須掌握以下幾個原則。
首先是「因地制宜」。以北部大學城為例，選擇大學城要把握「郊區優於市區」的原則，因位於郊區的大學通常交通較不便，且房價比市區低，在有強勁的租屋需求支撐下，租金行情與市區的差距並不會太大，對投資人來說就意謂著擁有較高的投資報酬率，過去的明星路段，反而很有可能是「票房毒藥」。
以同樣位於台北市的台北醫學大學與東吳大學為例，兩間大學周邊的平均租金行情皆為每月每坪1300元左右，但位於信義區邊緣的台北醫學大學周邊，住宅產品的平均單價為每坪74.99萬元，硬是比東吳大學的51.29萬元貴上許多，但也就是這樣的價差，造成這兩所大學周邊的投報率差距高達近1%。
但從此次的調查結果我們可以發現，這樣的標準都適用於北台灣與台中都會區，但南二都的大學城，位處市郊反而不見得有利。因此，投資大學城首先要懂得「因地制宜」，在適合的地方，推出適合當地大學租屋市場的產品。
緊盯教育部政策避免大學退場蝕老本
其次則必須留意該大學的經營狀況，以及宿舍的供給是否不足。一般建議投資人可以選擇學生人數多、歷史悠久的名校，因為即便在少子化的趨勢下，這些傳統名校仍舊是家長與考生選讀的目標。
至於大學退場問題，教育部的初步規劃方向為，私校轉型退場以學生數少於2000人，且辦學績效不佳的學校為主；公立大學整併標準，則依據同一縣市有超過2所公立大學，且其中一校人數低於1萬人，就會協調整併。目前教育部已列管10所大學，優先輔導退場。
