撰文:龔招健
由於國內外資金環境空前寬鬆，加上大量台商及台資回流，國內住宅及商辦或廠辦市場趨於活絡，成交均價也溫和上漲，基本面較佳的部分營建股受青睞。
新冠病毒疫情擴散全球，一度衝擊台灣房市，但美國緊急降息、祭出無限量QE及2兆美元紓困方案，台灣央行也跟進降息，加上疫情控制良好，許多人在不能出國的情況下，乾脆去逛各地建案，房市交易明顯活絡，成交均價也溫和上揚，有利於建商推案及銷售，營建股因此受惠，但並非雨露均沾。
台灣生育率低迷、人口結構老化，未來房市並沒有長期上漲的條件。不過，今年國內外資金環境空前寬鬆，加上大量台商及台資回流，國內住宅及商辦持續吸引買盤，即便近期兩岸關係趨於緊張，共軍頻頻模擬侵台演習，但雙方都不會輕率開火，只要沒有真正開戰，就不至於打擊市場信心。
國內房市多頭走了10餘年，近年陷入高檔量縮盤整，上半年一度受新冠病毒疫情衝擊，而今北中南房市交易好不容易價量齊揚，執政當局雖不願台商或投資客炒房，但也不輕言打房。此外，美國聯準會（Fed）也多次宣示，現行超寬鬆資金政策可望維持到2023年，不會輕易升息。
央行總裁楊金龍10月中旬（2020年）赴立法院「財政委員會」，報告國內房市現況，強調央行從年初開始就持續關注，至今未祭出選擇性信用管制（打房），是因為目前銀行對房地產的放款（包括建商、購屋者）控管尚稱良好，而且目前還在防疫期，紓困、振興方案仍持續實施中，現在還不是打房的適當時機。
台商、外商積極投資台灣
商辦及廠辦需求大增
楊金龍指出，目前這波房市熱絡是因台商回台投資，置產需求漸增，加上政府推動都更政策以及市場資金充裕。他也說明，本國銀行購屋貸款與建築貸款逾放比率緩降，8月底分別降至0.14%、0.12%，均低於整體放款逾放比率（0.24%）。
全球競爭力首屈一指的台積電被視為「護國神山」，不僅引領台股大盤挑戰新高，也是國內房地產的重要推手。例如，台積電近年相繼在中部及南部大手筆擴充先進製程，積極買地建廠，增聘大量年薪百萬元以上的工程師，鄰近其廠房的台中、台南房地產需求自然熱絡。
台積電連續多年大手筆投資台灣，近2年則有更多大大小小的台商加碼投資台灣，使廠辦的需求大增，這主要是因為中國的投資經營環境丕變，低成本優勢逐漸流失，加上中美貿易戰、科技冷戰持續擴大，更加突顯「台灣製造」的優勢。
選擇財務體質穩健個股
進行波段操作
過去數10年，大量資金隨著台商西進中國，如今風水輪流轉，大量資金隨著台商「鮭魚返鄉」，使得台幣成為今年以來亞洲最強勢的貨幣。基本上，只要台幣持續表現強勢，房價保持穩定或溫和上漲，就有利於內需為主的房地產，相關的營建股自然不寂寞，指標股如冠德（2520）、欣陸（3703）今年波段漲幅可觀，但不適合追高，宜等拉回量縮價穩找買點。
營建股建案採「完工過戶入帳法」，也就是房子蓋好且過戶到買方名下才能認列營收獲利，如果房子銷售不順，公司的獲利就可能不如預期。因此，投資人最好是趁建案尚未大量入帳、股價相對較低時（殖利率至少5%）買進，在入帳高峰、股價來到相對高檔時賣出，並選擇財務體質較穩健的個股，波段來回操作。
此外，投資人可參考「千張以上大戶持股比例」的增減，做為選股、進場投資的輔助指標。如果個股的大戶持股比例持續升高，往往暗示大股東對於未來的推案有一定的信心，甚至可能接近完銷，只是等著認列入帳。上表的個股當中，包括遠雄（5522）、日勝生（2547）都有大戶持股比例升高的跡象。
今年國內住宅及商辦、廠辦市場皆熱絡，不僅台商「鮭魚返鄉」，連外商也紛紛擴大在台投資，卻碰上新冠病毒疫情，防疫措施導致新外勞的聘僱不易，不少工地頻傳缺工，更導致營造業基層人力成本大增，建案的施工進度也可能受到影響，這是市況樂觀中的隱憂，不能掉以輕心。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2020年11月號第158期
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