釘子戶宣稱住家地處「龍腦」不願拆遷
▲台北市汀州路上有一都更案不同意戶，宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷，最後經實施者依都更條例第三十六條自行執行強制拆除。
民國一○一年三月二十八日發生「文林苑」都更強拆爭議，這一次事件使得政府不敢再輕易執行都更條例第三十六條所定「強拆」的公權力。另件廣為人知的不同意戶抗爭案件，是位在捷運永春站附近的都更案，早在九十七年核定的計畫，同意戶均已在核定後陸續遷出，但仍有不同意戶不願搬遷，以致無法實質動工。實施者建商為避免爭議持續，將不同意戶劃出成為「整建區段」，並在一○四年一月完成核定發布實施變更後的計畫。
然而變更之後的「重建區段」內，仍有零星不同意戶分散在不同的公寓內，實施者雖於一○五年三月依法向台北市政府申請代為拆除，但北市府僅指示實施者「依法處理」，其後實施者於七月突襲拆除重建區段內唯一的不同意戶，延宕十六年的「永春」都更案終在一○五年九月動土。
無獨有偶，台北市汀州路上有件都更案，八十戶都更戶幾乎搬遷拆除剩下最後一戶，卻因該名不同意戶宣稱住家地處「龍腦」而不願拆遷，台北市長柯文哲還曾親去拜訪，卻仍無法說服，最後經實施者於一○四年九月依都更條例第三十六條「代拆」自行執行強制拆除。
無論是建商代拆或政府代拆，皆須耗費相當長的時間，甚至如果不同意戶還住在裡面，若非由政府依法強制代拆，而是由建商自行執行，就可能衍生很大的違法爭議。日前小叮嚀發生的「長安西路」都更「偷拆」乙案，即為著名的例子。
▲如果不同意戶還住在裡面，而由建商自行執行代拆，就可能衍生很大的爭議，圖為「長安西路都更案」。
面對「釘子戶」的搬遷時間點
不少地主因為擔心都更基地內有所謂「釘子戶」的情形，因此和建商約定所謂「最後搬遷條款」。簡言之，就是建商必須取得全部地上物所有權人同意，或者基地內全部地上物的拆遷確定不成問題時，建商才能通知地主騰空點交現有房地。多數建商其實都希望整合到百分之百同意才開始執行，因此也多半會同意此類特約條款，不過有時候還是難免會出現有地主拒不搬遷的情形，所以部分建商可能還是希望能在執行上保留一點彈性。畢竟地主一旦騰空點交現有房地，建商依雙方合約就要按月支付房租給地主，大概也不太會在完全沒把握的情況下就通知地主搬遷。因此，地主或許還是可以容留一些提早搬遷的餘地，俾使都更基地上的地上物終能全部拆遷完成。
少數建商基於執行策略考量，可能會希望地主提早搬遷，但若是在整合土地還不是十分成熟的時間點，仍可能發生狀況，例如在地主整合方面發現意料之外的困難、過程中適逢法令或政策變更等。地主如果太早搬遷的話，也意味著提早承擔風險，因此合約如果僅約定「於建商通知日起一定時限內，地主就必須進行搬遷」的話，對於地主而言比較沒有保障。
本文節錄：【一次看穿都更×合建契約陷阱：良心律師專業解碼老屋改建眉角】一書／時報出版
作者／蔡志揚
執業律師，輔仁大學法學碩士，專攻營建法。自九二一地震後開始接觸都市更新案件，為當今都更實務經驗最豐富的律師之一，審閱過數百件都更合約及合建契約，著有《營建法規》、《建築結構安全與國家管制義務》、《圖解！良心律師教你看穿都更法律陷阱》等書，曾參與政府研究計畫及發表於專業期刊論文計一百二十餘篇以上。
現職：
宏道法律事務所律師
經歷：
- 內政部都市更新及爭議處理審議會委員
- 內政部聽證程序主持人
- 內政部都市更新諮詢小組委員
- 內政部營建署都市更新條例修法委員
- 臺北市都市更新顧問小組成員
- 臺北市政府都市更新推動小組委員
- 臺北市政府都市更新聽證會諮詢委員
- 臺北市都市更新推動中心董事
- 新北市政府建築爭議事件評審委員會委員
- 新北市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市建築師懲戒委員會委員
- 桃園市政府現有巷道評審小組委員
- 勞動部法規會委員
- 勞動部不當勞動行為裁決委員會委員
- 律師公會全聯會不動產委員會委員
