從建照、使照與開工量看房市走勢

從建照、使照與開工量看房市走勢

理財周刊MONEY WEEKLY 2017-06-22 16:17

當前建商多採守勢經營策略,以出清餘屋為主,預售屋、新成屋與中古屋競價求售態勢愈來愈明顯,影響所及,今年房市應是開高走低「價跌量微升」走勢。

文.莊孟翰  

去年十一月行政院長林全表示,政府不會打房,房價最好別漲也別跌,如上漲的話,很多人買不起,下跌則會導致銀行呆帳。其實這句話只對了一半,現階段房價仍處高檔,即使不漲不跌,在薪資所得倒退十七年,加以持有稅遽增情勢下,年輕人普遍買不起房,高所得階層也不多買,連換屋與都更都會將景氣與稅負列為主要考量,尤有甚者,更擔心房價持續下修,太早購屋恐淪為負資產。

因此,整體而言,今年房市應是開高走低「價跌量微升」走勢,唯一的差別只有區隔產品較能守住房價,不過還是要以讓利取量為前提。

此一發展趨勢可由以下十點市場實務現況見其端倪。

一、推案量與銷售率大幅萎縮:市場長期超額供給,不僅空屋逐年增加,餘屋數量累增,導致推案量萎縮,銷售率大幅下降。

二、廣告量驟減:由於廣告促銷效果愈來愈差,連帶廣告量亦大幅縮減。

三、建商只讓利不購地:景氣每況愈下,建商莫不以讓利出清存貨為優先,更不會貿然購地,以期嚴格控管風險。

四、投資客不再進場:在預期心理加以新成屋比預售屋便宜情勢下,投資客不會甘冒套牢風險而貿然搶進。

五、有錢人不多買房:房地合一稅對短期出售課重稅,加以持有稅驟增,深恐貿然購置而淪為負資產。

六、看屋者眾,購屋者少:現階段以首購或換屋為主,雖然自住需求依舊存在,惟仍以理性購屋為前提。

七、代銷純企劃不包銷:在銷售業績驟降情勢下,代銷業者改以純企劃方式取代包銷,顯示市場景氣依舊不見起色。

八、新成屋建案打折,再附贈家電、裝潢或停車位:為積極促銷餘屋,除附贈家電、裝潢,甚至停車位,一則變相降價,再則維持高價假象,以利後續餘屋去化。

九、房仲業兼售新成屋:建商為求迅速去化餘屋,除自售外再委由房仲業幫忙促銷,以增加行銷通路。

十、法拍與營建換屋漸增:由於預售業績欠佳,建商餘屋累增,遂以「營建換屋」方式加速出清存貨,另一方面,法拍數量漸增亦是景氣衰退最直接之佐證。

 

其次,如再就近年建造執照、使用執照與開工數量加以檢視,當更能直接透視今年的房市走勢;由附表與附圖顯示,2008年全球金融海嘯之後,在2010、2012、2015與2016年分別出現四個轉折點,其中最值得關注的應是2016年:「使照數量」大於「建照數量」大於「開工數量」,亦即新成屋之大幅增加。

由此當可更加清楚了解當前建商大都採取守勢經營策略,並且仍以出清餘屋為主,整體市場呈現預售屋、新成屋與中古屋競價求售之態勢亦必愈來愈明顯,影響所及,今年房市應是開高走低「價跌量微升」走勢,與往昔最大差異在於區隔產品跌幅較小,不過還得要以讓利取量為前提。

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